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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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眼下投资楼市需挑对房子  

2009-10-10 08:42:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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眼下投资楼市需挑对房子

 

央行发布的《2009年第3季度全国城镇储户问卷调查综述》显示,有投资意愿的居民比例达到41.6%,为连续第三个季度攀升,这一比例已接近2007年3季度44.3%的历史高点。由此证明,人们对通胀预期依然忧心重重,虽然当前存款是正利率,好于2008年上半年的负利率,但居民还是不愿把钱放在银行里“睡大觉”。

 

对于绝大部分中国居民而言,现实中投资的渠道只有两个:股市和楼市。7、8月的数据显示,居民存款正在搬家,这与今年以来股市与楼市的繁荣密切相关。虽然8月股市暴跌二成,居民投资股票和基金的热情有所减退,却远未熄灭。楼市的投资投机需求,自今年4月开始持续增加,7月以来受到“二套房贷政策”严格执行的负面影响,有所观望。

 

对于长线投资者来说,楼市的风险度远小于股市。2007年夏天,第一次进入股市的办公室白领们,绝大部分至今仍被深套,而那时迎着高房价勇敢前进的人,会发现目前房价已赶上或超过2007年。股市和楼市同样经历了2008年的下调,可目前的结局却迥然不同。因此,虽然目前我国部分城市的楼市成交量持续三个月下跌,但仍然阻挡不住部分投资者入市。

 

由于房产不是电视、饮料这样的标准化产品,不同的房屋在区位、产品类别、户型、朝向、楼层等诸多方面,都不相同,并且因此形成了不同的性价比、保值增值性能。在这里,笔者想要谈的是两点:从产品类别和地理位置上,甄别升值潜力较大的房屋。

 

首先,分析一下不同类别房屋的回报率。房产主要分为住宅、办公楼、商业用房、厂房,一般投资者只买住宅,少数人会涉及办公楼和商铺,厂房的投资者多是机构。

 

1998至2007年10年间,我国写字楼与商业用房实际年均复合投资回报率大致相同,在10%左右,高出住宅1.5个百分点左右。从结构分析,其中,住宅年均复合增值率为4.51%,明显高于商业用房及写字楼,但其租金回报率却要低写字楼及商业用房许多,这使得住宅投资回报率反而低于写字楼及商业用房。由此可以认为,短期来看,投资住宅回报率更高,长期而言,投资商办物业更划算。

 

接下来,分别从租金回报率和房价上涨的角度,观察近些年不同物业种类的演变情况。1998至2007年,我国写字楼及商业用房租金回报率一路下降,10年累计下降幅度分别为25.8%、20.6%;住宅租金回报率先升后降,其中公房租金改革是1998年至2003年住宅租金回报率回升的主要原因,2004年至2007年住宅租金回报率累计下降21.2%。租金回报率持续下滑,说明我国房价增幅偏大,尤其是一线城市,房价可能在积累泡沫。

 

从房价涨幅,也即物业增值率分析,根据国家统计局的相关数据,1998至2007年,我国住宅、写字楼、商业用房增值率呈现趋升态势,分别由-0.1%、-0.5%、0.5%提高到8.2%、7.6%、6.0%。其中2005、2006两年有过较大幅度的下降,而随着2007年楼市的火爆,增值率重新上调。近十年,房价只涨不跌,投资者自然趋之若鹜。

 

其次,简要谈谈房产投资的区域选择问题。房地产与其它商品最大的不同,在于其不动产的属性,这就决定了不同地点的房产,价格相错甚远,而且未来升值的空间也大小不同。所以,在房地产投资经验论中,有“地段、地段、还是地段”的金科玉律。

 

笔者建议可关注两点,一是看城市规划。重大的城市规划利好,意味着几年后区域地价大幅上涨,从而推高房价。房价上涨,实质是地价上涨,而地价上涨来自于政府与民间在单位土地投资量的多少,而投资金额的高低与产业布局和城市规划有关。比如,浦东开发成就了小陆家嘴的摩天楼群与高房价,如今虹桥商务区的规划,也必将使这一区域的房价未来上涨空间很大。

 

不妨结合上海情况,以实证法分析。今年 3月底,温州投资客最先开始在在临港新城看盘、购房,因为南汇并入浦东的消息最早就是那时由媒体传出的,当时只是小道消息,上海尚未宣布此事,直到一个月后才正式宣布;此后,南汇成为投资投机者最青睐的区域。测算后发现:今年5-8月上海新建商品住宅成交均价为15760元/平米,1-4月为13181元/平米,前者较后者上涨20%。同样是这两组数据,南汇上涨38%,是上海各区县中房价涨幅最大的。

 

对于很多投资者来说,重大的城市利好可遇不可求,有时候下手晚了,房价已被推高。实际上任何时候,都可以退而求其次,在市中心黄金地段购房。今年7、8月份,主要城市豪宅热销,甚至8月8月开盘的上海星河湾一天热卖40亿元,其中投资客占据相当高的比例。为何高端投资客偏受豪宅?

                 

上海五环区域一手纯商品住宅价格涨幅

 

环线

2004年7-12月成交均价(元/M²)

2009年1-8月成交均价(元/M²)

涨幅

郊环外

4,450

9,084

104%

内环内

13,069

31,631

142%

内中环

9,891

22,496

127%

外郊环

5,809

11,165

92%

中外环

7,424

15,504

109%

 

 

原因很简单,好地段的房子比较地段的升值空间大。以上海五个环线组成的区域分析,拿今年1-8月商品住宅的成交均价,与2004年相较,可以发现:内环内上涨142%,内中环上涨127%,中外环内上涨109%,外郊环上涨92%,郊环外上涨104%。显而易见,越是市中心,房价涨幅越大。

 

2004.7-2009.8月上海纯商品住宅户型面积供求结构情况

 

户型面积

供应面积(M²)

成交面积(M²)

供求比

<70

4161705

2797826

1.49

70-90

13936880

9940522

1.40

90-145

51505968

50696160

1.02

145-200

13554273

13359150

1.01

>200

13859560

13546703

1.02

 

                                                  

最后,略谈一下投资住宅时的户型选择。还是以上海为例。由上图可知,从户型面积供求结构分析,近五年来,90平米以下小户型明显供大于求,这可与很多人的感觉不太一致,证明“90/70”政策并不适合上海;而90平米以上户型,却保持了供略大于求的良好形态,证明上海的改善与投资需求旺盛。一般而言,郊区的小户型投资价值较低,而市中心区域由于租赁需求旺盛,租金收益可以弥补房屋升值空间的不足。所以,投资者不宜盲目贪低总价的小户型。

 

本文刊发于中国地产市场

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