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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价在危险中顽强攀高   

2009-10-11 17:11:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价在危险中顽强攀高

 

对于目前存在于中国的高房价,业界基本分为两派,一派认为出现泡沫,另一派认为合理。泡沫论的支点是很多人已买不起房子,投资投机者过多;合理论的理由是需求非常旺盛,正如萨特所谓的:存在即合理。不管看空还是看多,想找论据都不难,看客们需要的是一双明亮的眼睛。

 

我的观点是,一线城市和部分二线城市不同程度的存在房价泡沫,但还没到破裂的时候。需要说明的是,去年四季度和今年一季度的房价下跌,都不能算做泡沫破灭,因为下跌幅度太小,调整时间太短,像历史上香港、日本、美国那样下跌一半左右,调整至少三四年,才叫泡沫破灭。

 

那么,这一时点什么时候会出现?对不起,我算不出来,但未来3-5年肯定不会出现。1990年前的日本、1997年前的香港,2006年前的美国,楼市都是持续增长、繁荣和十几年后,才最终一点点吹出一个大泡泡。比如美国,从上世纪90年代初楼市步入增长通道后,直至2006年6月,房价指数才调头向下,其中2001后格林斯潘的超低利率货币政策给楼市以“空中加油”。

 

就我国而言,什么时候中央不再拿房地产“救经济”、地方不再高度依赖土地出让金的时候,才能减少政府“托市”的人为支撑因素,才能使市场机制发威,捅破房价泡沫,使房地产业来次脱胎换骨般的“崩盘洗礼”。遗撼的是,现在还看不到这个时间点。当前,国家一边保增长,一边调结构,我相信,未来对房地产的依赖度会慢慢降低,等下轮经济中周期再度出现下行拐点时,房价泡沫破裂的可能将明显增大。

 

而目前正在调整中的楼市,房价大跌的条件尚不具备,经历一次小幅调整,然后继续稳步上涨的可能性更大。近日看了一篇何帆博士的文章,讲的有些道理(理论上),只是现实中房价尚不会大落。转载如下,供网友们选择性阅读。

 

谁说房价只涨不跌

 

进入2009年之后,买房的人和卖房的人都没有想到,楼市几乎在一夜之间,从冬天进入了夏天。2008年下半年,地产商们普遍感觉到了压力。据说,当时万科的走廊里,灯都是隔一盏才亮一盏的。2009年之后,银行信贷突然开闸放水。原本是地产商苦苦哀求银行,现在倒过来了,银行反倒求着地产商赶紧借钱。房地产的销售量和房价一路走高,房地产投资也开始迅猛增加。去年年底买到房子的人窃窃自喜,今年没有赶上买房的人们后悔不迭。各路炒房的“英雄”们再出江湖,那些声称房价要回调的学者们显得格外的迂腐和可笑。买房才是最佳投资的说法越来越深入人心。

 

但是,房价真的是只涨不跌吗?

 

流行的说法是,土地是稀缺的,只有这么点地,但人口却越来越多,所以房价一定会上涨。尤其是像北京、上海这样的大城市,全国人民,甚至全世界人民都要来买房,房价怎么可能会下降呢?人们总是根据自己的经验得出判断的。过去十多年是中国房地产的黄金增长时期,我们身边随处可以找到早早买房,早早发财的事例。这些身边的事例,再加上耳边听到的“投资策略”,使得大多数人都会相信,房价是会继续上涨的。

 

任何投资品都是有周期的,股票如此,黄金如此,房地产也如此。但是,房地产的周期来得更长,长到超过了我们的经验和心理因素所能把握的时间长度。买房很可能是我们一生中最大的一笔开支,如果是我们自己住,有可能会住上三、四十年。从长期来看,房价究竟会如何变动,关系到我们每个人的财富。

 

经济学家现在能够找到的时间跨度最长的房价数据可能是阿姆斯特丹的房价。马萨诸塞大学的Piet Eichholtz教授收集了1628到1973年间阿姆斯特丹王子运河(Herengracht canal)边上的房屋价格指数。《非理性繁荣》一书的作者Robert Shiller教授和Karl Case一起研制了美国房地产的长期价格指数,大致可以追溯美国从19世纪末以来的房价变动趋势。这些对房价长期变动趋势的研究结果是令人气馁的:从长期来看,房价并不像我们想象的那样会不停的上涨。

 

从阿姆斯特丹的案例来看,房价在过去350年内增长了一倍,但这意味着每年房价只增长0.2%。美国20世纪90年代的房价(扣除了通货膨胀因素)跟19世纪90年代的房价相比,几乎没有增长。美国在过去100多年的时间内,真正称得上房地产黄金时期的只有两次,一次是第二次世界大战之后,另一次则是在20世纪90年代后期以来,即在这次美国金融危机之前美国房地产经历的疯狂上涨。

 

为什么历史的数据和我们的感觉会相差如此之远?首先,人们认为土地必定稀缺的想法并不完全正确。跟所有的土地资源相比,城市里面拿来开发住宅的土地面积仅占很小的比例。美国城市地区土地面积只占其国土面积的2.6%。如果大城市的土地变得越来越昂贵,那么地产商将会想办法寻找替代资源,比如提高建筑密度。未来的城市规划也会对土地价格带来很大的影响。我们到退休之后愿意居住的城市很可能不是现在的大城市。中国当前房价高涨,一个重要的因素就是土地价格在房价中所占的比例过高,而这又和现行的地方财政体制有关系。目前城市土地拍卖,地价越拍越高,很可能反映的是地方政府的敛财欲望,而非土地的实际稀缺程度。地价被人为推高,房价自然会跟着虚高。

 

其次,人口因素的变化也会对未来的房价带来巨大的冲击。当前房价高涨,在一定程度上是和计划生育政策有关系的。由于现在的小两口都已经是独生子女,当独生子女夫妇买房子的时候,往往需要双方的家庭提供财力支持,因此,当他们购房的时候,其实是6个有收入能力的人在供养一套房子:男孩和女孩,男孩的父母、女孩的父母。这或许可以解释为什么中国年轻人买房的平均年龄很小,但买的房间面积很大。高房价会进一步加剧出生率的下降。城里的人们不愿意生孩子,不是因为计划生育抓得严,而是房价太高,以至于人们养不起孩子。当出生率不断下降之后,中国将会突然进入人口老龄化社会,到那时候,对住房的需求将会急剧萎缩。如果收入不平等的局面没有得到根本的缓解,城里人的房子是无法卖给进城的农民工的,中国将会进入房地产大量过剩的时代

 

再次,中国的房地产市场仍然处于混乱的局面。既有在市场上流通的商品房,又有各种产权杂乱的央产房、军产房、小产权房。至今为止,二手房市场仍然发展滞后。这意味着中国的房地产存量中有大量的闲置,同时遗留着许多重大的历史问题和利益分配问题。这些问题都是悬在房地产市场上方的达摩克利斯之剑。

 

最后,说实在的,让我们考虑未来三、四十年的事情可能是太过奢侈了。中国的房子没有土地所有权,只有七十年的使用权,饶是如此,我们居住的房子能有七十年的寿命吗?就连开发商自己都承认,中国的房子平均寿命只有三十年。这意味着我们买房子的时候,其实买到的房子价值要扣掉一半,或是价格要多算一倍。

 

一个房地产只涨不跌的神话,很可能会在不久的将来破灭。美国的房价会下跌,英国的房价会下跌,香港的房价会下跌,东京的房价会下跌,为什么中国的房价就不会下跌呢?今天的房价涨得越疯狂,明天下跌的时候,跌得就越痛。一旦房价大幅度下跌,每个中国家庭的财富将会再度被剥夺,中国经济将会陷入长期的困顿,而那个一直被娇惯的房地产行业,将会由于过度服用兴奋剂,在没有长大之前就未老先衰。

 

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