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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房价为何这么难测   

2009-10-15 08:45:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房价为何这么难测

 

近几年来,房价问题引起全社会广泛关注。至于如何衡量房价高低,却是个理不清、扯不断的麻烦事儿。普通百姓抱怨房价高得离谱,而现实中,市场需求又相当旺盛。笔者也曾通过研究房价收入比、租金回报率、商品房空置率等国际流行的指标,以探究其中奥妙,但这些指标不要说在国际范围,就是一国不同区域之间,可比性也不是太高,只能做些总体上、大概上的比较。

 

房价为何这样难以捉摸?首先,从产品特性上看,房地产的一个突出特点是异质性。作为高度同质化的商品,可口可乐可以全球定价(可比价格),而世界上却没有两所完全一样的房子。因此,房地产难以像普通商品那样统一定价,也难以准确的衡量一幢房子的价值的高低和价格的合理与否。

 

其次,从市场特征分析,房地产市场明显不同于普通商品市场。差异点主要包括:房地产交易成本高,各种税费较多,而且税收政策变化快,如我国宏观调控下的增税与减税,频繁影响房价的交易成本高低;房地产议价空间大,在不同的市场环境下,买方或卖方的还价空间很大,动辄几万,甚至几十万;同一幢房屋的交易次数极少,难以获得足够多的不同交易时间的价格样本。因此,与股票市场和其它金融市场相比,房地产市场没有明确的市场价格。

 

再次,从研究角度分析,房地产价格难以进行精确的国际对比。在金融和资本全球化的今天,作为资产品,股票、黄金、债券、期货等皆能进行国际间的价格比较研究,同样是资产品的房地产,却难以借鉴发达国家的经验。降了上述的产品特性与市场特征因素外,各国在房地产融资结构、监管框架、税收政策和作为抵押品作用等诸多方面的不同,使各国间的国际比较非常困难。所以才会导致我国的房价情况,难以适用发达国家3-6倍的房价收入比。

 

按照经济学原理,资产价格是由收益和贴现率的水平决定的,可以简单地表述为如下公式:房价=房租(年)/利率。假如一套住宅的年租金为5万元,如果利率为5%,则合理房价为100万元。其实质是资金的机会成本,也即说,如果100万元不用于购房,即便无风险的获得银行利息,每年也应有5%的收益,当然,对于普通投资者来说,可按长期定期存款利率,对于机构投资者而言,应按贷款利率更合理些。如果更准确点,应以中长期国债利率相衡量,2007-2008年我国五年期国债利率为6%左右。如果换种思维,则就意味着,我国住宅的年租金回报率应达到6%。

 

房地产的价值是由未来现金流(租金)的折现值决定的,在有效市场中,这个价格能够调配供求关系,使需求和供给达到均衡或接近均衡的状态。然而事实上,房地产市场存在显著的失灵现象,这阻止了价格趋向均衡,也就进一步加大了预测房价的难度。原因有三。

 

一是很难准确预测市场需求。这不仅影响购房者和开发商对未来市场的判断,同时也使作为市场监管者的政府无法科学决策、合理调控。如果是在一个喜欢用行政手段干预市场的国家中,则不当的政策很可能会加剧市场失灵,2003年以来我国就曾犯过这类错误,2006年之前曾使用同时压制需求和供给的措施,结果是供应确实减少了,可需求却未能成功抑制,结果房价只能继续高涨。

 

二是房屋供给具有刚性。从源头上讲,土地供给有一定刚性,在一定时间段内,市场中不可能存有充足的供应,尤其是在需求量较大的市中心区域;而在土地公有制的国家,政府垄断了土地供给,刚性就更强了。新建房屋的供给刚性,比土地更大。一般来说,开工后几年才能上市,部分住宅项目最快也得半年。这就导致在楼市繁荣期,供不应求矛盾加剧,价格只能加快上涨。而当几年后供应大规模出来后,市场可能已步入低迷期,从而形成严重的供大于求,促使价格加速下跌。这就导致均衡价格,总也无法出现。

 

三是金融机构的顺周期行为。房地产业属资金密集型产业,而我国对银行信贷依

赖过重,而且绝大部分属于抵押贷款,无论开发贷款还是个人房贷。问题出在银行放贷属于顺周期行为,随着房价的高涨,使房贷的抵押物价格提高,降低了贷款者的风险,增加了给房地产项目融资的意愿,所以商业银行会大量放贷,即使银监会和央行频频提示风险也不管用,其结果是进一步推高房价。相反,当房价下跌时,商业银行会紧缩房贷,从而进一步压制房价。这就阻碍了市场机制发挥作用。在大银行主导的金融体系中,更容易出现问题,比如日本和我国,尤其是房价上涨期,银行往往会低估贷款风险,美国次贷危机即为明证。

 

影响房价的因素错综复杂,准确预测房价变化几乎是不可能的。与此同时,房地产市场的失灵现象,使房价走势更加诡谲。但鉴于房价关乎民生,我们又不能不关注并研究房价,政府至少可以做到一点:不宜用行政手段干预商品住宅的价格,在调控工具上,多用财税、金融政策,不要人为制造房价之乱。

 

本文刊发于时代周报

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