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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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9月全国房价涨幅首现“拐点”   

2009-10-16 08:27:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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9月全国房价涨幅首现“拐点”  

 

从房展会情况观察,十月部分城市楼市开局比较平淡,那么,四季度房地产市场将走向何方?昨天,国家统计局公布了“1-9月份全国房地产市场运行情况”,笔者对此进行简要的解读和分析,同时对全国房地产后市做些研判。

 

一、行业总体态势继续向上。9月份,国房景气指数为101.08,比8月份提高1.00点。说明房地产行业和市场的总体态度继续保持向上,这是继今年4月由调转升的“拐点”以来,连续第6个月上涨,连续2个月运行于景所区间。但值得关注的是,8月比7月份提高2.07点,而9月比8月只提高了1点,说明景气度上涨的速度放缓。笔者维持上个月时的判断:今年反弹时间将超过2007年,极有可能在年底或明年一季度触顶。

 

国房景气指数演变趋势

9月全国房价涨幅首现“拐点”    - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

二、开发投资继续保持快速增长。前三季度,全国完成房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%,增幅比1-8月提高3.0个百分点,比去年同期回落8.8个百分点。势头依然不错,但比全社会固定资产投资达33%左右的增幅相比,房地产投资增幅依然偏低,国家依然会鼓励其进一步增长,这方面政策半年内绝不会改变。本轮增幅高点可能会达到30%左右。

 

二、成交量短暂企稳,第四季成交还将下滑。前三季度,全国商品房销售面积58371万平方米,同比增长44.8%。其中,商品住宅销售面积增长46.4%;办公楼销售面积增长23.5%;商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度,商品房销售额27532亿元,同比增长73.4%。其中,商品住宅销售额增长78.2%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。说明市场成交依然活跃,比去年出现较大增长。住宅市场表现继续优于商办类市场。值得关注的是,商品房销售金额已超过去年全年水平,销售面积尚没有。预计今年商品房销售面积将达7.7亿平米左右,极有可能超过2007年历史峰值,再创历史新纪录。

  

观察月度成交情况,9月商品房成交量出现反弹,比8月上涨近17%,说明8月淡季因素明显。笔者维持7月时的判断:6月成为2009年度成交量最大的月份。传统意义上的“金九银十”不可能出现,9、10月份不可能超过6月份,全国整体和大部分一二线城市皆如此。第四季度全国商品房销售量,将明显低于二三季度。

 

三、价格涨幅“拐点”出现。9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比8月份扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点——标志着9月房价增幅首次出现“拐点”。这证实了笔者7、8月时的判断:“同比增幅继续扩大,环比增幅已不再增加,环比增幅“8月或9月触顶”基本没有疑义。”房价涨得最快的时候是今年7-8月,因为这两个月房价环比增幅为全年最高:0.9%。其中,二手房价格涨幅触顶时间为7月,比新房早一个月。第四季度,环比增幅还将继续逐月收窄。至于同比增幅,我还维持上个月做的预测:“同比增幅将于年底前后触顶。”

 

全国70个大中城市房屋销售价格变化

9月全国房价涨幅首现“拐点”    - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

四、严重供不应求,后续供应仍偏紧。前三季度,房屋竣工面积3.34亿平方米,同比增长24.7%,但与5.84万平方米的同期销售面积相比,目前属于严重的供不应求。前三季度,房屋新开工面积7.32亿平方米,同比下降0.4%,降幅比1-8月缩小5.5个百分点。说明随着开发商加快开工节奏,未来供应量将有所增加,但未来1内供应依然偏紧。

 

前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米,同比下降22.1%;完成土地开发面积16706万平方米,同比下降6.6%。说明虽然地王频出,但今年土地同让面积依然偏少,笔者预计全年将少于2008年,更少于2007年,这将影响未来1-3年的商品房供应,也即中期来看,商品房供应也难以大幅放量。这将制约房价下跌的幅度。

 

五、企业资金面继续宽松化。前三季度,房地产开发企业本年资金来源38991亿元,同比增长38.8%。其中,国内贷款8190亿元,增长47.2%;利用外资359亿元,下降26.2%;企业自筹资金12787亿元,增长14.5%;其他资金17654亿元,增长62.4%。在其他资金中,定金及预收款10269亿元,增长52.0%;个人按揭贷款5345亿元,增长107.7%。表明企业资金继续宽松化。

 

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