注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

高价圈地如同军备竞赛  

2009-10-22 09:04:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

高价圈地如同军备竞赛

 

三季度楼市大幕已落。值得关注的一个现象是,地市的热度超过房市。今年二季度以来,大开发商争相高价圈地,尤其是第三季度,当部分大城市房屋成交量出现持续下滑之际,地产巨头们当“地王”的热情反倒一路高涨。眼看一幅幅“面粉贵过面包”的地块火热出炉,购房人忧虑房价跟着飞涨,国土部门担心舆论鞭策,更多的业内外人士则直呼看不懂。

 

“枪杆子里出政权”,在激烈的政权争夺中,武器装备最重要。在世界或区域主导权争夺中,依然是弱肉强食,所以列强间的军备竞赛从未停止过。冷战时期,苏美之间的竞争最为激烈,目前在纷争不断的南海周边国家,亦有苗头出现。笔者认为,地产商之间圈地大战,从性质上看,与国家间的军备竞赛并无本质区别。

 

总体说来,军备竞赛是大国间的游戏,土地市场亦如此。今年各地曝出的“地王”得主名单中,中海、保利、绿城、金地、绿地、富力等是常客,行业龙头万科自2007年底就明确表态不当地王,但今年5月以来也没少拿地。至于部分背靠央企“大树”,频频搅局的非著名房企,也着实引起了业界的强烈关注,甚至是“国退民进”的隐忧。

 

大企业为优质地块争破头皮,原因有很多,越来越惨酷的市场竞争是重要的一条。十几年来,利润率曾是衡量开发企业优劣的核心指标,所以我们看到市场中充斥着暴利型项目和企业。若以未来眼光衡量,则市场占有率才是地产商竞争力的集中体现。随着法规的健全、市场的成熟、竞争的激烈,房地产开发业的利润率越来越低,并渐渐向全社会平均利润率向齐,是必然趋势。

 

届时,市场份额越大的企业,越能通过“薄利多销”而实现持续发展,而那些过去靠关系、通过灰色交易低成本获得土地的中小企业,历史资源耗尽后,将被迫退出这个行业。而想要持续的提高市场占有率,必须维持足够的“弹药”——土地储备。所以,即使很多地块价格已超过底价一倍两倍,有志于保持或挤身一线阵营的开发商,也得迎难而上。

 

如同逆水行舟,不进则退。万科当中国地产业的老大已很多年,但近一年多来业界频传声音,认为万科的地位正受到严峻挑战。今年5月在第一财经录制《头脑风暴》时,我曾就此问过王石,王石的回答很机智和巧妙:“以前也曾有企业说要超过万科,结果呢,大家都看到了,想超过我们,是件很难的事。”以前那家高喊要当中国地产N0.1的企业是顺驰。

 

顺驰是家民营企业,扩张过快导致体力不支,可这次有可能超过万科的,却是央企——资源、财力雄厚,想要倒下何其难也。中国房地产测评中心最新数所显示,今年前三季度,万科、保利和中海位列2009年前三季度中国房地产企业销售金额前三,分别为426亿元、310亿元、293亿元。正在奋力赶超者正是保利和中海。

 

2008年同比2007年,万科的销售金额减少8.6%,而中海和保利分别大增60%和20%。2008年万科对后市比较悲观,所以土地储备为1793万平方米,同比2007年下降1.5%,新增土地储备仅有465万平方米;而中海的土地储备面积为2527万平方米;2008年保利新增储备594万平方米,均为底价获得,楼面价为1036元/平方米,而万科新增土地的楼面价为1941元/平方米,经过2008年以来的积极拿地之后,2009年3月末,保利土地储备已达2570万平方米。

 

显而易见,保利和中海的扩张步子迈得比万科快很多,土地储备指标突出反映了这一点。按此速度,三年之内,保利或中海极有可能成为行业老大。房地产始终是一个资金、土地、关系等资源密集型产业,央企属下的地产企业“背靠大树好乘凉”,而且这两家公司的开发经验和专业实力,相较万科也并不逊色。其实,作为地方国企的上海绿地,也是行业领袖的有力竞争者,只是尚未上市,许多数据不透明。

 

若按今年前三季度销售面积,最牛的公司是恒大,其次才是万科,绿地排第三。

考量当前的土地储备规模,排名前十的地产商共计超过3亿平方米,其中,恒大地产以5100万平方米居首,碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位,万科仅以2450万平方米位于第9位。

 

实际上,面对目前的高地价,以及国土资源部查处闲置用地的高压姿态,地产巨头们也会考虑拿地风险。但若想在未来竞争中处于优势地位,甚至是谋求老大宝座,只能硬着头皮争抢优质的土地。每个国家都明白搞军备竞赛会花费巨额资金,甚至多数开支纯属浪费,可事实就是这样。存在即合理,高价圈地的企业都不傻。当然,疯狂的军备竞赛最终让苏联体力不支,对于那些没有雄厚实力作依托的房企,也得谨慎对圈地王、当老大的诱惑。

 

本文刊发于时代周报

  评论这张
 
阅读(552)| 评论(4)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017