注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

供应紧张阻拦房价大跌   

2009-10-25 10:28:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

供应紧张阻拦房价大跌                         

 

“金九”已经泡汤,“银十”也变得有些渺茫。国庆长假房展会,全国各地冷热不均,上海平淡中略带喜色,与会人数与去年同期相同,但明显低于今年“五一”房展会,意向预订却远高于去年同期和今年“五一”房展会。这预示着,已经到来了的四季度楼市,冬天将至,却极有可能是个暖冬。

 

暖冬的具体表现是,四季度成交量将低于二三季度,却会好于去年四季度和今年一季度,尤其值得关注的是:房价难以明显下跌。原因何在?一方面经历半年多的市场繁荣之后,资金回笼甚丰,开发商已不差钱;另一方面,更为关键的是,上海商品住宅供应紧张的局面两年之内难以有效缓解。

 

6月成为全年一手纯商品住宅成交量的最高点,7月比6月下跌11%,8月比7月下跌15%,9月比8月下跌10%。虽然如此,今年一手纯商品住宅,每月皆供不应求,即便是成交量连续下滑三个月后,9月一手纯商品住宅供应只有149万平米,仍略少于150万平米的成交量。

 

正由于此,房价还在坚守高位。9月一手纯商品住宅成交价格为16290元/平米,相较8月的18500元/平米明显下跌,实际上却是成交结构异动使然:8月豪宅成交比重较大,从而大幅抬高了均价。与5月和6月的15000多元/平米相比,目前仍然依然盘踞高位。从二手房价格看,9月上海二手房价格指数为2459点,较8月上涨0.69%,也即说,二手房依然在涨价,只是涨幅有所收窄。

 

接下来,不妨以更长远的视角观察上海住宅市场供应。1995年以来,上海商品住宅竣工面积总体呈增长态势,2004的达到历史高峰3076万平米,其后竣工面积有所回落,2008年大幅回落40%,2009年以来依然保持低位。以竣工面积指代供应量,在上一轮的市场低迷期,1996-1998年曾出现严重的供大于求;而自1999年开始至今,一直是供不应求,其中2001-2006年,供略小于求,市场供求关系不算很紧张;2007年以后,显著的供不应求,2009年尤其严重。在这一背景下,想要降房价,无异于痴人说梦。

 

住宅供应的源头是土地供应,2001年上海出让的住宅用地(可建面积)达到3729万平米峰值后,供应呈逐年下降之势,近几年来每年出让住宅用地,换算成建设面积,都少于商品住宅的成交面积,所以导致供不应求的局面无法缓解。比如今年1-8月份,商品住宅销售面积为2004万平方米,同比激增49%,但住宅用地供应量只有400万平米左右,商品住宅新开工面积1033万平方米,下降7.3%。9月份以来住宅用地供应量大增,但远水解不了近渴,未来两年内,可供销售的商品住宅依然保持紧张局面。

 

回顾《上海市住房建设规划(2006-2010年)》,其中规划:“十一五”期间,预计新开工住房约1亿平方米,预计竣工新建住房约1.2亿平方米。现在看来,两个指标皆没能完成目标。另外,根据现有数据预测,2006-2010年上海新建纯商品住宅供应量为6709万平方米,而销售量为8028万平方米,供求比为0.84,供不应求情况明显。这是导致近几年来上海房价居高不下的根本原因。

 

那么,未来几年情况会将如何。笔者经过测算,“十二五”期间,上海一手商品住宅需求量约为13368万平方米,按上海政府现有的建设规划进行延伸,则“十二五”期间,一手商品住宅的供应量有1亿平方米左右。另外,据上海土地学会公布的数据,目前全市尚有1077公顷左右的住宅用地,已经出让但尚未动工开发,其中部分属于闲置用地,这部分土地未来几年在政府高压下,即使全部逼出,也只有2000万平方米左右供应量。还是难以满足旺盛的市场需求。

 

近些年来,普通居民强烈反对高房价,上海市有关领导也一再表态,不支持房价过快上涨。然而冥冥中,有只市场的“无形之手”在操控着价格走向,政策可以一时压制投资投机需求,可难以持续几年压制房价上扬。2003年以来,国家针对房地产业的宏观调控可谓轰轰烈烈,结果呢,房价一直未能按政策制订者的旨意稳定下来。

 

经济学其实并不复杂,价格规律更是简单,只要保持供求平衡——最好是供略大于求,则房价不可能如脱缰野马。遗撼的是,2003-2006年调控重点却是紧缩“地根”和“紧根”,压制了市场供应,却没能摁住需求,尤其是投资投机需求,导致供不应求的局面长期存在。今年以来,调控政策变得“聪明”了,中央和地方皆大幅增加土地供应,打击囤地捂盘。惜乎“心急吃不了热豆腐”,效果出来还待两年后。

 

本文刊发于移居上海杂志

  评论这张
 
阅读(1546)| 评论(9)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017