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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市调整“重量轻价”  

2009-10-27 08:48:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市调整“重量轻价”

 

中国楼市正面临“多事之秋”。面对当前楼市形态,相关各方皆感到些许迷茫。购房人不知是否该迎着高房价入市,开发商继三季度高价抢地之后,圈地热情稍降,政府则不知到底该如何调配政策。

 

近期,住房和城乡建设部、财政部、央行等都在进行一项调研:去年10月以来出台的房地产税收、房贷优惠政策年底终止与否。笔者近日参加过一个相关的座谈会,深切感受到这种不知何去何从的气氛,会上一家著名开发商的代表抱怨道:根本没办法制定公司业务计划,去年忧虑市场低迷而大量减少开工,不料今年市场大热,现在已没房可卖,政策力量太强大,企业无法预期。

 

从市场形态来看,四季度市场调整基本定型,大家关心的是调整的幅度和时间,尤其是价格走势。笔者的观点是,购房者过于期待价格大跌,注定要失望,因为绝大多楼市下行期的特征都是成交量明显减少,价格小幅波动。不妨以数据说话。

 

先看国际经验。二战后,美国楼市经历了五次周期性波动,平均12年左右调整一次,每次的低谷期约两年,但每次房价跌幅一般不超过5%,甚至部分低谷期房价只是涨幅收窄而已。1960年至1990年的30年间,日本六大城市的地价上涨了56.1倍,虽然期间市场也有波动,但价格基本没有下明显下跌过,倒是出现三次大涨。与日本类似还有台北地区,1990之前也经历过三次房价大涨,涨时幅度大,跌时幅度小。

 

再看我国楼市史。1993-1994年,海南、北海等少数城市房价确实出现过暴跌,海南的房价至今仍未回到历史高点,那轮大起大落只是中国房地产市场化初期的特例。90年代中期以来,我国商品房价格只在1999年出现过下跌,跌幅为0.48%,其余年份都是正增长,2004、2005、2007三年增幅都在14%以上。

 

2008年尤其具有典型意义。众所周知,这一年全国楼市遭遇十年来最为严重的低迷,商品房成交量为6.2亿平方米,同比跌20%,也是十几年来成交量首次出现下跌。但是商品房成交均价依然保持上涨,只不过涨幅剧减至0.49%。如果按全国70个大中城市房屋价格指数衡量,则2008年同比上涨6.5%,而2007年房价疯狂期的涨幅也不过7.6%。

 

那么,近期市场具体表现如何。今年成交量出现大幅增长,前三季度商品房销售面积同比增长44.8%,按这一趋势,全年总量将达7.8亿平方米左右——将超过2007年,创造历史新高。笔者预计,明年成交量极有可能比今年下降,成交量上蹿下跳的特征相当明显。从月度情况看,今年全国商品房的成交高点出现在6月,一线城市尤其如此。7月之后成交量持续下滑,9月有所反弹,主要是中西部城市、二三线城市场依然繁荣,这些城市调整时间滞后于东部和一线城市——这是市场规律。

 

观察月度价格变化,70个大中城市房价指数自今年3月由跌转涨后,3-9月环比涨幅依次为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%,9月房价涨幅首次收窄,接下来还将继续缩小,明年一季度极有可能出现止涨,甚至不排降小幅下跌的可能性。但奢望价格大幅下跌是不现实的。而明年二季度,市场将会回暖,明年下半年走势由经济面和政策面决定。

 

只要经济能持续回暖、稳定向上,就能为楼市发展提供坚实的基础。至于政策面,目前来看中央依然希望房地产继续发挥拉动经济增长的支柱作用,今年四季度至明年,不会像2004-2007年那样打压房地产业;惟一值得关注的是,明年将出现通胀,而如果包括股票、房屋在内的资产价格继续上涨,政策将很有可能抑制楼市中的投资投机需求,房贷和税收政策将有所调整,但对首次置业、普通住房消费,依然会持保护和鼓励态度。

 

或许很多人会发出疑问,中国房价已经这么高,为什么不会像近几年的美国、1990年后的日本、1997年后的香港、泰国那样出现暴跌?首先,很难说全国范围存在房价泡沫,就房价收入比而论,少数东部大城市确实房价偏高,而广大中西部区域尚处合理范围。其次,按目前我国房价的增速,如果政策不加以控制,必定会像美、日、港那样制造出一个大泡泡,但时间未到,几年之内绝不会发生。

 

本文刊发于经济观察报

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