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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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流动性暗推楼市涨跌  

2009-10-03 08:29:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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流动性暗推楼市涨跌

 

一般而言,经济繁荣期,包括股市和楼市在内的资产价格也会上涨,所以M1往往也是资产价格的领先指标。从内部原理分析,如果M1快速增长,除经济向好的因素外,也有可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动。比如今年以来实体经济并未全面复苏,但6月底M1增幅高达26.37%,这意味着部分资金进入股市和楼市。

 

M1领先股市和楼市的时间,因国别和商业周期而不同,平均滞后6个月左右。在香港和美国,M1与楼市的关联度高于M1与股市,日本和台湾则是后者高于前者。

 

以下不妨聊下美国的情况。1987年以来,M1与股市在1997-2005年间高度相关,基本同步,其它时间相关度不高。2008年9月M1增速由2%左右,迅速提高到2009年1月的16%,创近22年新高。股市则于2009年3月开始触底反弹,滞后于M1变化约6个月。

 

M1与楼市的关联度高于股市。比较典型的有两次,一是1989年8月M1增幅触底,1991年4月房价指数增幅触底;二是2003年8月M1增幅到顶,2004年8月房价指数增幅到顶。两次平均滞后时间约为16个月。

 

美国股市、楼市、M1数据对比

 

 流动性暗推楼市涨跌 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

股市和楼市关联度较高。1991年开始,美国楼市和股市稳定上升,2000年3月纳斯达克股价泡沫开始破裂,道指开始高位盘整,房价指数增幅则直到2001年2月才到达高位,其后皆出现回落,2002年触底反弹。二者基本同步。2004年8月房价指数同比增幅触顶,但房价指数高点出现于2006年6月(见下图)。道指于2007年10月触顶下滑。今年3月道指触底,5月房价指数首次实现环比上涨,增幅为0.9%。6月房价指数环比上升11%,为8年来最大涨幅。

 

值得关注的是,2009年8月末广义货币供应量(M2)同比增长28.53%,比上月末高0.09个百分点;狭义货币供应量(M1)同比增长27.72%,比上月末高1.34个百分点,并再创历史最高增速纪录。另一方面,8月份居民户存款减少800亿元,远超上月192亿元的减少幅度,显示存款活期化趋势急剧加速,预计这部分资金可能向包括股市和房地产在内的资本市场转移。但M1触顶早于资产价格,所以我们看到8月股市大跌,四季度房价上涨动力减退。

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