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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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2010年住房保障大提速  

2010-01-12 09:49:13|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年住房保障大提速

 

高房价暂时难抑,住房保障来“补台”。这已成为近几年我国住房政策调整的重要思路。这是既然是无奈之举,又是合理之事。房价难调,早已被实践证明,经济手段见效慢,行政干预又招人非议且治标伤本。所以,政府把主要精力花在住房保障上面,先把穷人的居住问题办了再说。

 

去年底以来,保障性住房建设开始再次提速。12月出台的“国四条”中的一条是:继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

 

很多人可能不明白1540万户是个什么概念。这是单单通过廉租房解决的户数,并不包经济适用房和棚户区改造。2009年5月,住房和城乡建设部等三部委出台《2009-2011年廉租住房保障规划》,其中明确到2012年末,解决747万户低收入住房困难家庭的住房问题。而仅仅半年之后,这一指标就做了大幅调整,与之相比,仅多了2012年一年时间,指标值却翻了一倍。

 

这种高速发展势头,不仅在我国历史上绝无仅有,估计发达国家也没有经历过。

国家统计局数据表明,按户均三人测算,2007年底全国城市总户数为19793万,1540万户占全国城市总户数的近8%。而2007年,这一比重还仅有1%左右。按国家统计口径,我国城镇低收入家庭的户数约占全部城镇家庭户数的20%,考虑到其中部分家庭虽然收入低,但居住并不困难(享受房改政策,或仍在享受公房的固定租赁权)。届时,我国廉租房制度将全面覆盖城镇低收入家庭。

 

而发达国家的平均水平也不过如此,甚至超过了部分发达国家的水平。比如,德国是发达国家中住房问题解决的较好的国家,住房租赁体系堪称全球最成熟。其租赁型住房占全社会住房的58%,住房租赁市场的出租住房中, 98%左右均为私房,其中占比最多的是私人出租住房和合作社出租住房,分别占66%和22%,另外8%为基金或保险公司出租住房,3%为专业建房公司出租住房;在占全部住房的住房租赁市场的出租住房中, 仅有1-2%为政府公房出租住房。

 

新加坡的组屋制度解决了85%以上的国民的居住问题,可全球独此一例,我国无法复制;我国香港地区的公屋(廉租房)制度,让三分之一的港人受益,这一比重明显超过欧美国家平均水平,鉴于其特殊的城邦经济形态,深圳、上海、北京等一线城市或可适度借鉴,却不适于推广到全国。

 

但欧美国家的住房保障是多层次的,基本上实现了全覆盖,不存在像国内这样明显的“夹心层”。对于中低收入家庭,需要通过经济适用房和正在尝试、将要全国推广的公共租赁住房制度予以解决。

 

经济适用房的问题比较多,按2008年底的规划,至2011年底全国要新建400万套,但2009年没能完成任务,部分城市不愿意新建那么多。而且现在面临一个悖论:2007年出台的《经济适用住房管理办法》中明确规定经济适用房面向城镇低收入家庭,可按他们的收入水平,大部分家庭根本买不起已经较市场价打五折左右的经济适用房;如果让中低收入甚至是中等收入家庭(部分城市正在这么执行),是否违背了社会公平?值得深思。

 

公共租赁房是今年国家重点研究和推广的住房产品,主要解决城镇中低收入家庭、新就业职工和外来务工人员住房困难,住房和城乡建设部已拟定了《关于发展公共租赁住房的指导意见》。长远来看,公共租赁房制度不一定全都提供实物配租,也可像廉租房那样实行租金补贴(如美国租金证明计划和租金优惠券计划,法国的住宅补贴制度(AL政策),这样方便相关群体根据工作地点的变化选择租房的区域和房屋。发达国家的实践证明,“补人头”明显优于“补砖头”。再如德国科隆市100万人口,有10万人享受住房福利补贴, 在这10万人中仅约1万人住社会福利房。

 

在今年1月5日召开的全国住房城乡建设工作会议上,姜伟新部长指出:房价上涨过快、住房和住房建设用地有效供应不足的城市,要增加中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设及其土地供应数量和比例。各地要对以上五类住房尽快编制今后三年建设规划,年度计划要落实到地块。由此看来,各地又将会出台《2010-2012年住房建设规划》,其中重点依然保障性用房。1月10日“国十一条”中再次重申此内容。

 

经历2009年的楼市疯狂与喧嚣后,但愿2010年,我国住房保障制度建设和抑制高房价能“比翼双飞”,为中国住宅产业和住房市场的健康发展“保驾护航”。

 

刊于中国房地产报

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