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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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中央调控楼市,地方不能玩“空调”  

2010-01-14 09:18:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央调控楼市,地方不能玩“空调”

 

昨天,在国务院新闻办举行的新闻发布会上,六部委领导解读了近期出台的房地产新政,尤其是《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)。其中,住房城乡建设部副部长齐骥提到:“各地要结合本地实际,按照支持居民合理住房消费,抑制投资投机性购房,完善相关政策的原则,抓紧清理和纠正地方出台的与《通知》要求不相符合的规定。我们将按《通知》要求加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查,对房价上涨过快的地方和城市进行重点督查,确保各项措施落到实处。”

 

这涉及到近几年我国房地产调控中的一个重要命题,也是难题,即如何促使地方政府有效落实中央政策。“国十一条”中专门提出:进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。

 

此事谈何容易。不妨举个例子。就在“国十一条”出台的同一天,1月10日,媒体公布了杭州出台的《关于加强保障性住房建设,支持自住型和改善型住房消费,促进房地产健康稳定发展的若干意见》,其基调是鼓励和支持购房,比如:在市区首次购买140平方米以下的普通住房,给予房款总额1.3%的购房补贴。这一政策导向明显与措辞严厉的“国十一条”琴瑟不谐。因此,招来舆论质疑。

 

此事还有一个有趣的背景,今年杭州市卖地款高达1200亿,居然超过地方财政收入一倍。不免让人产生了一些联想,杭州新政这么卖力的支持购房,该是为了今年还想继续大发“土地财”吧。这也就引出一个深层次的话题。地方和中央,在发展房地产业、调控房地产市场上面,存在明显的利益分岐和不同的诉求。从中央角度看,一方面希望房地产继续发挥支住产业作用,保增长、促内需,另一方面也不希望出现投资过热、房价高涨、市场混乱的局面。

 

 

从地方角度观察,房地产业明显属于溺爱对象。现有体制下,土地出让金全归地方财政,而且还不必纳入收支两条线管理——去年12月五部委已联合出台文件要求地方严格管理。这一“小金库”的容量惊人,尤其是去年土地市场火爆、高价地“成灾”,很多城市的地价款总额都创下历史新高。另外,房地产税收在地方税收体系中,占有很大比重,部分城市甚至高达4-6成。所以,当中央实行紧缩型调控时,地方政府不愿严格执行;当中央实行宽松型调控时,地方政府却会加大救市力度。

 

在这种特殊利益驱动下,国家的很多调控政策无法有效落地,“空调”现象相当普遍。对此,中央并非熟视无睹,只是稍嫌苦口婆心,手腕不够强硬。早在2003年的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)中,就曾要求:地方各级人民政府要认真贯彻国家宏观调控政策,对本地房地产市场的健康发展负责。2008年12月,国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(131号文)中规定:稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。2009年12月财政部和国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中要求:各地要严格清理与房地产有关的越权减免税,对清理出来的问题,要立即予以纠正。

 

但若往深处探究,这又不能全怪地方政府。原因有二。一是1994年实行分税制改革后,地方财少事多,在政绩考核压力下,房地产业渐渐成为重要财源。而且,政府拿了高额土地出让金后,多数还是用来做好事:发展经济、建设公共设施、完善社会保障等。当然,由于不受预算管理、人大监督,少量土地款被枉费于门面工程或成为官员的腐败温床,也是不避讳言的事实。

 

原因之二,国家层面的某些政策看似合理,可操作性却不强。比如2006年出台的“90/70”政策,政策的出发点是好的,通过强制性措施增加中小户型住宅供应规模,从而优化住宅供应结构。但事实上,全国各地经济发展和居住水平参差不齐,这么“一刀切”,就有行政干预方式失当之嫌。而实践确也证明,此政执行效果欠佳。

 

房地产调控,既然是一门科学,更是一种艺术。中央应该更多的使用税收和信贷这两大调控工具,强调调控的宏观性和垂直性,减少地方政府的干扰;依靠土地政策和产业政策建立住宅产业和住房保障发展的长效机制;同时加强立法工作,尤其是住房方面法制建设,以法律而行政命令约束地方政府。完善中央和地方的财税体制需要一个过程,提高调控水平也需要积累经验,但不管怎么样,在部分城市房价面临失控,民怨载道的当前,绝不能放任某些地方政府私心膨胀、阳奉阴违。

 

刊发于东方早报

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