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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市一季度最低迷,二季度最关键  

2010-01-16 10:04:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市一季度最低迷,二季度最关键

 

新年新气象,楼市不咋样。元旦节日期间及其后一周,全国30多个主要城市中,八成以上的新建房屋成交量的都出下滑,一线城市尤其惨淡;二手房下降的幅度更大。比如元旦三天期间,北京二手房成交仅63套,相比市场最冷的2009年同期的165套,亦存较大落差。

 

站在岁初的时间节点,又是面对这样一种市况,今年楼市走势可谓扑朔迷离。笔者认为,一季度将成为今年最低迷的时间段,而二季度将决定全年市场的整体形态。这主要受政策面、基本面、资金面等因素的综合影响和作用。

 

由于春节和冬季(尤其对北方而言)的因素,一季度市场原本就是楼市的传统淡季,一般1-2月份都是全年成交量最小的月份。问题在于,今年一季度面临的调控压力,是近几年少有的。2003年以来,调控政策多在二季度出台,去年则是集中于12月下中下旬,并沿续至今年1月。因此,导致市场由去年四季度的火热,转成今年一季度的冷淡。

 

楼市冷暖,地产股先知。地产股在去年5-7月最为风光,8月大盘调整中跌幅最大,12月中旬开始,又成为大盘回调的“重灾区”,如今多数地产股价格已跌回到去年8月底和5月底的水平。一季度市场成交量必然迅速下滑,价格则根据不同的城市、板块、项目,呈现多涨少跌的格局;政策方面,还会有部委和地方政府继续出台“国四条”配套措施,包括近日国办出台“国十一条”,可以说只有利空,没有利好。因此,整个今年一季度,地产股都将不会出现较大的投资机会,下跌和低位盘整将是主基调。

 

二季度将会成为决定今年楼市全年表现的关键。一般而言,每年春天房地产市场都会出现一波反弹,这与气候的相关性较大,其中又可分为两种性质,一种只是反弹,另一种是新一轮行情。以上海为例,2006年上海楼市3月上行,5月即达高点,之后成交量大幅下滑,直到第四季度才略有好转。2007年和2009年皆是3月开始回暖潮,全国亦如此,并且一直持续到第四季度,形成了一轮大牛市。

 

除了季节性因素外,二季度楼市差异与调控政策亦密切相关。2006年上海楼市春季反弹之所以昙花一现,是因为5月国务院召开国务院常务会议,针对少数大城市房价上涨过快,住房供应结构不合理矛盾突出,等问题出台六项措施调控房地产(即“国六条”),其后九部委联后出台“十五条细则”,给刚有起色市场兜头一盆冷水。

 

2007年并无全面而严厉的房产新政出台,威力最大的“二套房贷政策”9月才出台,所以春季行情得以持续至下半年。2009年则是在2008年10月央行和财政部推出优惠政策、12月国务院出台“131号文”(其中包括营业税减免)的利好形势下,春季市场复苏最终演变成了全年狂欢。

 

那么,今年二季度楼市又将若何?笔者对此既不悲观,亦不乐观。今年春天市场还会出现回暖,但恐怕不会再现2007和2009年那样的全年大行情。主要原因是政策不支持。“国四条”的指导方针是“有保有压”,“保”的措施多沿续去年相关优惠政策,而“压”的措施并不多。近日“国十一条”偏向于强调抑制投资投机需求,但地方政府到底能落实到什么程度,还是未知数。

 

在今年宏观经济目标依然首重“保增长”的情况下,“遏制部分城市房价过快上涨”的调控方针,当前基本上属于信号意义大于具体举措,毕竟不希望在严厉打击投资投机性购房需求的同时,“误伤”合理的自住需求。国务院、相关部委、一线城市政府,都想看看一季度和二季度初的市场表现。上文已述,一季度市场将会出现低迷,如果3-4月份市场反弹过猛,导致价格重新飙升,则还会招来更严厉的调控。所以二季度市场会升温,却不会出现高温。

 

随着投资投机需求的萎缩,以及二季度以后供应量的渐渐放大,全国尤其是一线城市新建商品住宅供不应求的矛盾将会得到缓解,房价也就不可能重现2009年的“高调演出”。当然,市场总是变化莫测,一季度行情比二季度更好预测一些。二季度和下半年的房地产市场走势,会受到诸多外部因素的影响。比如下半年如果加息,则会在心理预期和资金方面,对于楼市产生明显的负面影响。我们不妨走一步看一步。

 

刊发于中国证券报

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