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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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调控加码,楼市低头  

2010-01-19 09:05:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控加码,楼市低头

 

从去年12月中旬开始,房地产调控如同紧箍咒一样,步步紧逼。从营业税优惠终止,到“国四条”,再到五部委土地新政,又到“国十一条”,另有提高存款准备金率突袭的货币政策变化。地产股早已跌得没了方向,一月上半月的房屋成交量亦急转直下。

 

1月13日,国务院新闻办举行新闻发布会,住房城乡建设部等六部委相关领导,解读了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、和《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》。2009年1月,国务院新闻办公室2009年第一场新闻发布会,也是同样性质,当时由四部委领导分析“131号文”。此举说明,这两年国家非常重视房地产业的健康发展,区别在于,去年初重在刺激市场需求,推动楼市复苏;今年初意在抑制投机需求,为高烧的市场降温。

 

近期出台的最重要的政策当属“国十一条”。与2009年12月出台的“131号文”相似,“国十一条”实质上是今年房地产业发展的 “指南针”,为房地产市场的形态变化定下了基调。从形式上看,“国十一条”主要重申和细化了“国四条”,然而其措辞明显比后者严厉,抑制性的内容远多于支持性的内容。

 

其中,当属二套房贷政策变化较大。“国四条”中尚还明确支持改善性购房需求,只要符合“人均住房面积低于所在城市人均面积”的标准,就能享受首次置业的最大优惠。而“国十一条”中口风大变,“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。 ”

 

这就意味着,房贷政策已接近2007年9月以后的紧缩程度,只是没再强调二套以上房贷实行1.1倍利率,从而为商业银行的操作留下了一个差别化对待的空间。笔者更倾向于认为,银监会更容易管控首付比例,而房贷利率即便规定了也无法阻止商业银行各种借口的优惠行为。

 

另外,“国十一条”中还强调:“防止境外“热钱”冲击我国市场。”意在重申近两年被各地放松或废弃的限外政策(“171号文”);“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”剑指去年狂热当地王的央企;“探索土地出让综合评标方法”,将对“价高者得之”的土地挂牌和拍卖制度进行调整;“已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。”这条重在打击开发商捂盘惜售、坐地涨价。

 

房地产开发、销售的每个环节,基本上都有紧缩措施严阵以待。不禁让人发问:房地产调控缘何如此重拳出击?笔者认为,经济“保八”成功之后,国家对于房地产业的依赖度略有降低,转而治理楼市身上的“毛病”:投资投机性购房比重偏大、房价上涨速度太快、部分企业拿地丧失理性。尤其是房价飙升,不仅百姓叫苦连天,而且也助推了资产价格,增加了信贷风险。

 

再说,即便今年楼市明显降温,其对GDP的贡献也不一定比去年小。2009年全国商品房成交量和价格皆大幅攀升,但开发投资和新开工面积增幅仍明显低于近十年的平均水平,而土地购置面积依然还是负增长。2010年这一形势将倒过来,商品房成交量将调头向下,而投资和建设面积将依然沿续去年的升势。

 

另外,需要关注的是货币政策动向。近日央行突然宣布于1月18日提高存款准备金率,这是2008年6月以来首次提高,意味着货币政策出现拐点,开始进入紧缩通道。虽然尚不确定今年会否加息(极有可能),这得看美联储的加息与否,但货币政策的转向对房地产市场属于利空。从政策面上分析,宏观政策对于房地产属中性略偏空,房地产政策已属利空性质。

 

新近公布的数据表明:2009年12月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月扩大2.1个百分点;环比上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。从很大程度上可以说,这是2009年中国楼市最后的疯狂,2010年一季度,房价环比涨幅将快速收窄,二季度就有可能出现环比负增长,全年房价依然会实现同比正增长,但整体已步入盘整格局。至于成交量,一季度必须“速冻”,当然这也有淡季因素,全年将比2009的明显下滑。

 

刊发于经济观察报

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