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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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试点取消商品房预售制度无可厚非  

2010-01-27 09:01:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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试点取消商品房预售制度无可厚非

 

 

近日,广西壮族自治区住房和城乡建设厅对外宣布,为进一步整顿和规范房地产市场秩序,推进商品房现房销售试点,广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。一石激起千层浪。一边是媒体激烈争论,一边是南宁商品房成交量消息出来后一天比前一天剧减80%。

 

据最新消息,南宁市试点取消商品房预售制度的细则还在初步拟定阶段,并未正式发布。此举反响强烈,只缘事体重大。商品房预售制度,是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。上世纪90年代中期,为了解决开发商资金不足、房地产市场发展稚嫩、商品房制度改革行动滞缓等难题,国家借鉴香港地区的经验,实行商品房预售制度,从而有力推动了我国房地产业的发展。

 

但是,这并不意味着这一制度是一个完美的制度,须要永续实施。纵观国外,在房地产业成熟的欧美国家,现房销售是主流销售方式。在商品经济条件下,消费者所购商品一般都是成品物,而在没见到实物的情况下,就花费巨资、甚至是倾全家、几家之力而购房,对广大买房人而言,理论上存在巨大的风险。当然,由于我国政府在这方面监管比较严格,风险尚不足惧。然而,现实社会中,商品房质量方面的小纠纷却屡见不鲜,而更多的购房人则或者不与开发商计较小节,或者因怕麻烦而放弃自身权利。

 

也就是说,随着我国房地产业的趋于成熟,房地产开发企业的发展壮大,房地产融资路径的增多,用经济学术语表达,商品房预售制度的边际效益正在递减。正是在这一背景下,国家由扶持开发企业融资,转向更多保障购房人权益,实乃大势所趋。更何况,在当前国家倡导节能降耗、低碳经济的新形势下,装修房比重正快速增加,其中隐藏的质量问题远比毛坯房来得多。所以,南宁市试点取消商品房预售制度之举,值得鼓励。

 

而从“政策小气候”分析,这一时间点选得也比较合适。去年12月出台的房地产调控文件“国四条”中提出:“继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。”今年1月出台的“国十一条”强调:“要结合当地实际,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模,不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业,要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售。”

 

2009年全国房地产市场有些过火,房价过快上涨,部分开发商出现了一些违规操作行为,比如囤地和捂盘。在房价快速上涨的背景下,即便实行的是有利于开发商提前回笼资金的预售制度,有些企业也不愿意按施工条件尽快预售,反倒拖拖拉拉,晚开盘一天,就能多获取一份收益,能分层分单元卖房,绝不一次性推出全部房源。既然开发商已不需要预售制度,而且对消费者又是一种风险,不若废除了事。

 

而在多数时间,又是另外一种情形。部分资金紧张的开发商,尤其是在中西部地区、三四线城市开发的中小企业,为了提高资金杠杆率,倾向于在没达到预售标准的情况下,提前卖楼。而有些城市的房管部门,在预售许可证的审核方面,亦睁只眼闭只眼。

 

比如,根据1994年出台的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》(后于2001和2004年修订),商品房预售应当符合下列条件:已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书,持有建设工程规划许可证和施工许可证;按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

 

而事实却是,在很多城市,项目工程还没冒出地面,已经开始卖房,甚至有些项目“四证”不全,都敢收钱。前些年,卖“楼花”亦不希奇。近期楼市火爆、投机成风的海南岛,也有此类现象出现。近在眼前的迪拜楼市的崩盘,也与前几年“楼花”大行其道有关。只要回忆一下1993年海南房价泡沫破灭后的惨象,就该明白加强商品房预售管理的重要性。

 

也许有人会说,眼下取消商品房预售制度,将会减少商品房供给,不利于抑制房价。此话不假。可是造成商品房供给紧张的原因有很多,只要各地政府能够严格落实中央关于打击囤地和捂盘的政策,笔者认为未来两年商品房供应量并不值得深忧。要知道,投资投机性购房需求量也在快速萎缩。今明两年商品住宅的供求关系将会比2009年明显好转。

 

话又说回来,毕竟全国也只有南宁一市将要进行试点,离全国普及距离甚远,放手让南宁摸索路子、积累经验,没什么好大惊小怪的。即便是几年后全国统一取消商品房预售制度,也没什么大不了。这将有助于提高房地产开发业的准入门槛,让优质房企的市场份额进一步扩大,行业资源向优势企业集中,中国实在没必要存在6万多家开发企业。长远来看,此举对于国家、行业、企业、消费者,皆利大于弊,何乐而不为呢。

 

刊发于东方早报

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