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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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第三波楼市调控力度最关键  

2010-01-05 08:53:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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第三波楼市调控力度最关键

 

12月中下旬,地产股成为大盘调整的“重灾区”。体现了接连不断的利空政策对地产股的“杀伤力”,也再次证明房地产“政策市”的鲜明特征。其实股市对政策的敏感度远高于楼市,接下来将商品房成交量和成交价也会受到政策影响,只不过需要一个较慢的过程。或许,三个月后,普通民众才会深切的感受到市场温度的下降。

 

至于降温的幅度有多大,其实并不取决于“国四条”。那么最关键的因素是什么?任何一轮房地产宏观调控,其背景、政策内容、执行方式,都有明显差异,但还是能总结出一些基本规律。调控政策一般分为三个层次、三波推进。一是国务院出台调控思路或方针;二是相关部门或单独或联合出台细化措施;三是地方政府根据国务院和部委文件因地制宜的出台地方实施方案。

 

不妨先看看以前的两种情况。一种情况是,2005-2006年房地产政策频发期。彼时宏观经济偏热,房地产业亦如此,2005年先是国务院出台“国八条”,一个多月后七部委联合推出执行细则;2006年5月17国务院常务会议上明确“国六条”,5月24日即由九部委联合推出细则,时间间隔之短,实属罕见。另一种情况是,2008年宏观经济下行,楼市低迷之际,从5月开始陆续有20个左右省市救市,10月央行和财政部推出优惠政策,各地添油加醋的再出细则,12月国务院出台“131号文”,部分地方又出配套政策,如此折腾了五次,运作机制非常复杂。

 

至于调控成效。2005-2006年主要是部委政策出台后,才收到一定效果,但总体上离调控目标有较大差距。2008年救市政策10月出台,立见成效。由此说明,抑开发过热、压房价的紧缩型调控,效果不明显;促交易、稳市场的宽松型政策,相对容易见效。

 

为什么会这样?原因有很多,但很重要的一点是,地方政府对调控政策的态度和做法至关重要。由于我国财税收入结构属于中央强、地方弱,地方对于土地出让金的依赖度较高;另外房地产业对经济的拉动作用大,在GDP为主导的政绩考核体系中,地方政府更倾向于大力发展房地产业。由此则导致,面对中央宽松型的政策,地方政府会很卖力的、加码执行,以求尽快促使楼市走出低迷;面对中央紧缩型的调控,地方政府在政策落实上面往往大打折扣。

 

好了,回过头来分析眼下面临的政策波浪。第一波已经过去,那就是12月9日国务院常务会议停止营业税优惠政策,以及12月14日“国四条”的出台。这一波将地产股冲垮,但对市场尚无实质影响,比如广州全国总价地王和上海全国总价地王依然牛哄哄的相继诞生。第二波正在进行,即部委出台相关政策,比如五部委发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》(但文件签发时间是11月18日),再如国家税务总局出台《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,又如国土资源部挂牌督办房地产开发闲置土地。

 

笔者认为,与2005-2006年相比,第二波调控不会掀起什么大浪。不太可能重现七部委、九部委那样的联合的、全面的、严厉的打压新政。因为中央经济工作会议已定调明年宏观经济政策,总体还是沿续今年偏松基调,与之相适应,房地产政策属于“有保有压”,保的是合理的自住需求,压的是投资投机性购房需求。从已出政策看,所谓五部委的土地出让金政策,新意不多,多数内容属于老调重弹,国土资源部清查闲置用地,就更让人审美疲劳,不过挂出出18块用地,体现了打击囤地决心很大。

 

关键就在第三波调控。如果像前几年那样,在中央紧缩型调控政策面前,地方政府无动于衷或阳奉阴违,则很难真正抑制房价,待第一波和第二波政策威摄效应减退后,极有可能在明年二季度就会强烈反弹。从中央的措辞来看,此次在抑制投资投机性购房和高房价方面,要比以前更严厉一些。“国四条”提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,以前从未实用过“遏制”一词,这就意味着,中央应该给那些“部分城市”的执政者敲响了警钟,甚至不排除硬性要求其稳住房价的可能性。

 

从国家税务总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中,也可窥查到类似的言语。“为维护正常的财税秩序,各地要严格清理与房地产有关的越权减免税,对清理出来的问题,要立即予以纠正。”明确要求各地清理去年私自出台的各种税收减免,本来多属越权行为,只是去年楼市低迷,国税总局睁只眼闭只眼,现在严令他们取消。

 

因此,对于房价偏高、受到重点“照顾”的城市,本轮调控所承受的来自中央的压力,估计超过以前。个别城市已积极行动起来。在今年囤地新闻频出的广州,近日颁布了《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》,加大查处闲置土地力度。在今年温家宝总理视察时提出“抑制投机性购房”的上海,已出台《促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》,明确提出要抑制高房价高地价。

 

其中上海政府的态度最惹媒体关注。12月23日,市委书记俞正声表示“上海地方财政单纯依靠房价的情况将成为历史,上海市政府会真正按照中央的政策,对房地产严格实施宏观调控。”笔者预计,那些能较好落实中央政策、切实细化遏制房价措施的城市,明年市场将出现明显调整,价格下跌的可能性也较大。

 

刊发于中国证券报

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