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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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靠物业税打击楼市投机是正道  

2010-01-06 08:54:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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靠物业税打击楼市投机是正道

 

 

日前,有媒体报道国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税。对于正处于政策频发期、敏感期的房地产业来说,无疑是一个重磅消息。懂行的人都清楚,物业税绝非税系中的“小字辈”,一旦开征,将对地方政府收入、房地产行业发展、房地产市场走势产生重大而深远的影响。因此,过去几年每逢物业税的消息曝出,皆会引起业内外强烈关注。

 

2003年,物业税首次出现在十六届三中全会的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中;其后国家税务总局和财政部批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市进行模拟评税试点地区,也即空转征收;2007年,又新增安徽、河南、福建、天津等四省市 “空转”试点;2009年5月,《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中明确提出“深化房地产税制改革,研究开征物业税(财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责)。”是国务院首次将开征物业税改革提到政府议事日程。

 

接下来,全国范围内开展物业税空转,标志着将开征的征程又向前推进了一大步。显而易见,这对于房地产市场属于利空,而且非常灵敏地表现在股市上,1月5日消息出来的当日,在上证综指上涨1.18%的大好形势下,地产股成为惟一下跌的板块。这对于去年12月中旬以来持续下跌的地产股而言,无异于雪上加霜。

 

国家为什么要花这么大力研究开征物业税?在很多国家,物业税是地方财政收入的主要来源,也是地方政府向民众提供公共产品的重要前提。物业税一般属于地方税种,这与房地产的区域属性有关。任何房地产,其价值变化都与城市规划、城市建设、公共配套有关,而包括地铁、大桥、街道和图书馆、博物馆等公益性建设与配套设施,都是地方政府投资的。也就是说,只有政府持续投资城市建设和高水平维护公共设施,才有可能使业主的房屋价值升值。

 

因此,地方政府向房地产业主征收物业税,合情合理,属于双赢。国际上,物业税有称财产税的,如德国、美国、智利等;有叫不动产税的,如奥地利、波兰等。至于税基和税率,各国不太相同。美国各州幅度在房产价值的1%到2%之间;新西兰和澳大利亚按0.3%到1%征收;法国采用土地年度税的形式征收;加拿大对所有物业征税,对拥有二套住宅的人还以高税率征收,对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠;香港仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。

 

我国迄今并无物业税,地方政府的财政收入主要靠土地出让金,形成了著名的“土地财政”,其弊端众所周知:地方政府急于多卖地、卖好地、卖贵地,于是高地价成为高房价的重要支撑。房地产业的诸多矛盾、乱象皆根源于此。如果能够开征物业税,则使地方政府的房地产税收摊平到各个年份,不必“为官一任,卖地一堆”,从而有助于城市发展、城市建设、房地产开发的可持续发展。另外,还能逼使政府花更多心思和精力维护存量房屋质量、完善居住环境,而非当前的只管有利可图的新建房屋,无视没有油水的存量房屋。

 

目前我国的房地产税收的结构非常不合理。广义上讲,共有耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税等10个税种。这些税种分布于房地产开发、交易和保有等三个环节。开发与交易环节税种偏多,税负偏重,而持有环节只有城镇土地使用税和房产税,其中城镇土地使用税从2007年开始税率水平提高了两倍。目前城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房,对住宅用地尚未征收,房产税也只是对经营性房产征收,自用住宅也没征收,经营性住宅由于征税执行困难,基本也是空白。

 

这一税收结构,实际上助涨了房价。开发商税负重,可以将税转移到房价中;交易环节税多,在近几年供不应求的市场条件下,卖方可以将税转嫁到卖方头上;由于住宅持有环节基本无税负,所以很多投资投机者买房后宁可空关,坐等房价上涨。这是造成当前投资投机比重偏大、房价非理性上涨、住宅空置率(售后房屋既不租也不住)偏高的重要原因。既不利于房地产市场健康发展,又造成社会资源的浪费。

 

很多人关心我国物业税推出的形式和节奏。从税收内涵上看,如果能够将土地出让金轨并入物业税,当然是比较理想的做法,但这涉及到深层次的问题,因此去年国家税务总局有官员曾表态,暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。最具操作性的是,先将持有环节的现有税种——房产税和城镇土地使用税合并成物业税。另外,考虑到土地增值税与企业所得税重叠,且四级累进制极难实施,将其也一并纳入物业税范畴不啻为上策。至于土地出让金的改革,需要一个渐进过程。

 

从征税节奏上分析,物业税的将会经历一个较长的演变过程:税基由小到大,税率由低到高。为了减少改革的阻力,极有可能分为三个序列进行征收:先商用物业,后住宅;先高档住宅,后普通住宅;先投资用房(一个家庭有多套房),后自住房(一套或两套)。即使是普通住宅,也可以再分类,根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等因素确定不同的税率,甚至像国外那样,对部分特殊房屋免征。

 

至于开征物业税对楼市的影响,总体上、长期看,有助于抑制投资投机性需求,有利于稳定房价。去年12月“国四条”提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,加快开征物业税就是一个有效的政策备选项。但从短期看,不应奢望物业税能大降房价。物业税的开征需要一个由简到繁的过程,初期涉及面有限、率税较低。

 

物业税的研究和空转试点,已花了近7年之久,这其中涉及到太多部门的利益,必然会遭遇各种阻力,同时还面临着房地产评估体系不健全等技术瓶颈。然而,“开弓没有回头箭”,为了房地产业健康发展的大局,必然加速推进这项改革事业,继续全国空转之后,我们冀望相关部门能再接再厉,推动个别空转已久、积累了丰富经验、条件成熟的城市,尽快步入进行实转阶段。

 

刊发于东方早报

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