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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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楼市年头低迷不代表全年大跌  

2010-01-07 09:32:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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楼市年头低迷不代表全年大跌

 

新年伊始,房地产市场似乎被“当头棒喝”,各地频传低迷消息。元旦小长假,四个一线城市的商品住宅日成交量剧降,不仅无法比肩12月,甚至比楼市冰点的2009年元旦还要糟糕。其它全国多数主要城市年初第一周的楼市成交量,都不同程度的出现回落。

 

这是否意味着本轮宏观调控已经立竿见影,今年全年房地产市场再次“过冬”?看空派的声音突然大了起来,顽固的看多者亦变得小心翼翼,另有观点认为上半年和下半年分别将是“一半火焰”和“一半海水”的形态。笔者认为,对年头的市场忽冷,不必大悲,亦难大喜。全年市场表现取决于政策面的后续变化与市场面的内在运行规律。

 

从政策面观察,应全面、辨证的看待调控要点和走向。市场交易量出现短期回落,多数人认为是政策打压所致,这样的理解有失偏颇。“国四条”堪称是指导今年房地产业发展的大政方针,其主导思路依然沿续2008年10月以来的基调:首先是支持自住需求和改善需求,其次才是抑制投资投机性购房需求,以“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

 

与之相适应,在中央层面,除了营业税优惠年限由2年改为5年外,其它优惠政策继续。其后财政部的细化文件表明,营业税调整后,仍然对普通住宅格外关照,5年内交易的按差额征收,而在“131号文”推出政策优惠之前,是按总额征收的,二者税负轻重悬殊。

 

对于住宅市场,政策属于“有保有压”,但二者在落实力度和难度上有明显差别。“保”的方面,措施明确,信贷和税收优惠是实打实的。而“压”的方面,口号意义大于实操,营业税算是一项,“二套房贷”如何严格化,存在空间大、执行难的问题,其它方面暂无配套措施,如此则难以将“抑制投资投机性购房需求”的调控政策真正落地。所以,至少目前来看,大家不应过于期待房价显著下跌。

 

从市场面分析,2009年房价大幅上涨的直接原因,是商品住宅供不应求。2008年全国房地产开发用地出让面积下降,同时部分项目或停工或缓建,导致2009年全国商品住宅供不应求,一线城市尤其如此。值得关注的是,这一问题依然存在。2009年1-11月,全国房地产开发企业完成土地购置面积依然同比下降15.4%;房屋新开工面积去年1-10月才由负增长转为正增长。这就意味着,2010年上半年的供应依然偏紧,预计下半年才会明显增加。

 

至于需求,其弹性大于供给。由于政策不欢迎,今年投资投机需求比去年将有所萎缩,通胀是一个重要变量,如果今年出现显著的通胀,比如CPI攀升至5%,则依然会有长线投资需求入市,以求资产保值;在政策鼓励下,结婚、动拆迁这类住房刚需,基本不受影响,符合“改善需求”标准的二次置业者,仍会保持一定活跃度;影响今年需求量的关键因素是其它改善或兼顾投资的需求,这类需求弹性较大,容易随波逐流,如果大量投资投机需求撤退,也会影响此类需求入市。

 

这就意味着,今年商品住宅的供求关系将有所改善,但不太会出现明显的供大于求——这将制约房价下跌的幅度。当然,市场有自己的逻辑,一只“无形之手”在主导着市场走向,不见得时时保持理性,但至少能在中长期内,调节市场节奏,主要表现是价格围绕价值上下波动。2009年商品住宅成交量和价格再创历史新高,一线城市很多楼盘价格上涨40-60%,已经出现泡沫,这点基本被社会所共识。那么,2010年成交量适度回度,价格涨幅收窄,少数城市房价出现小幅下跌,应被视作市场合理的调整行为。总而言之,今年楼市形态将以盘整为主,大家应以平常心待之。

 

刊发于时代周报

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