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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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当前物价局不宜直接干预房价  

2010-11-10 08:58:16|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当前物价局不宜直接干预房价

           

昨天一则新闻,为已经波澜不平的房地产市场再投一块巨石。证券时报记者得到的消息是:有关部委正着手制定相关管理办法,当房价出现较大幅度上涨时,经省级人民政府同意,省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格,如直接限制企业利润水平、直接限定销售价格等。

 

目前尚不知此消息的靠谱率到底有多高,若真的出台,则必争起强烈的社会争论。众所周知,商品经济条件下,价格规律是最重要的市场规律和“无形之手”,通过价格波动调节商品供需,进而比较有效的调配社会资源。只有在计划经济条件下,政府才会大面积的管制商品价格。如果通过行政手段直接干预房价,那么,会否对商品住宅的市场机制造成损害呢。

 

答案是确定的。从制度设计的角度观察,我国至今还保留着物价管理部门,这是计划经济的遗留物。当然,留此部门并不代表我国经济制度有多落后,在特殊市场形势下,对于部分商品价格进行适度的临时性管制,并非全无是处。尤其是那些直接涉及民生的生活必须品。比如近日七部委紧急下发通知,要求稳定棉花市场价格。

 

然而,大家有没有听说过物价部门会干预股票价格?肯定是不会的。股票、债券、黄金等皆为资产,资产价格与民生无关,所以就不必进行硬性干预,只需通过印花税等经济手段调控即可。住房兼顾消费品和资产品的双重属性,作为消费品需要在“市场失效”时进行调控,近几年国家稳定房价的政策即如此;而作为资产品,就不应通过行政手段进行价格方面的直接管控。

 

因此,调控房价,必须采取合理、有度的手段。去年12月以来,已经连续进行了三波紧缩型房地产调控,主要调控目标就是房价。作为第三波调控的“9.29新政”,已经不惮大加使用行政手段,比如限购、限贷等措施。不过,限购和限贷管制的是投资投机性需求(同时也误伤了部分自住需求),并没直接干预房价。

 

而据上述消息,现在有关部委制定中的措施是直接管制房价。什么叫直接管制房价?倒有一个活生生的案例。2006年出台的房地产调控文件“国十五条”中,曾提出“限地价、限房价、限套型”(后来退化成只限套型的“90/70”政策),在出让土地的时候就跟开发商签定合同,限定未来住宅销售的最高价。遗撼的是,“限价房”只出现在北京、广州、成都等部分城市,没能实现全国推广。至今国家有关文件中,还在要求各地供应限价房,笔者认为效果依然难期。

 

从价格管制的方式上分析,如果真的能够依照《价格法》,“省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格”,其可操作性也不强。与奶粉、饮料等大众消费品相比,商品房最大的特点是每套房子都跟别的房子不一样,要想精准指导和限制房价,物价部门需要投入多少人力、物力、财力才行呢?实在无法想象!实际上,管理房价,最重要的部门依然是房管部门。

 

从房地产管理条线分析,以前我国对于楼盘销售价格的管理方式比较粗放。2004年修改后的《城市商品房预售管理办法》中规定:商品房预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。显而易见,并没包括价格。只是提出省、自治区、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。所以,其后各地都有自己的商品房预售管理政策,管理松紧度不一。一般而言,地方房管部门都允许开发商备案的价格,在销售时可以自由浮动,或只是略加限高。在2007年楼市非理性繁荣期,激进如南京市,出台了“一房一价”政策,不允许开发商随意涨价,一度曾引起很多人的质疑,于2008年取消。

 

直到今年4月份,对商品房预售价格管理才有所改观。为了落实“国十条”,住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,其中规定开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。这就意味着,各地都须实行“一房一价”,而且不能随意涨价。各地若严格落实此政策,实际上就是限制价格了。

 

问题的关键是,地方管房部门是如果审定开发商上报的预售价格的。比如近期部分城市高价商品住宅项目申请预售不太顺利,正是房管部门加强了定价审核,开发商想定的高一点,房管部门可能就会有意见。至于销售时能否提高价格,各地政府管理口径不一,如上月出台的南京细则中规定三个月内不准涨价,当属严厉。

 

依笔者之见,按照现有存量政策的力度,楼市正在降温中,未来半年部分热点城市房价必将有所下跌。当前各地只须落实住建部4月出台的预售管理新政即可,发改委、物价局等部门暂时不宜再追加直接干预商品住宅价格的政策,否则徒增非议。假如明年房价再现报复性反弹,届时出台要比现在“师出有名”。

 

刊发于东方早报

 

 

小贴士:

本周五下午在上海广延路383号文武大楼1楼报告厅举行易居论坛,由我及另两位同事

解新政下房地产市场趋势与企业应对策略,本次论坛属于公益性质,不收取任何费用,欢迎大家参加。由于座位有限,需提前预定,接致电021-60868929,联系论坛组会。 

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