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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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九十月房价连续上涨只能是昙花一现  

2010-11-11 08:46:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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九十月房价连续上涨只能是昙花一现

 

今天国家统计局公布的数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格不仅同比去年同期上涨8.6%,而且环比9月上涨了0.2%。或许,很多人会感到困惑,难道9月底展开的新一波房地产调控,还是抑制不住房价上涨的冲动吗?

 

之所以在国庆之前就启动更加严厉的调控,主要是因为9月全国房价重新上涨。今年4月“国十条”出台后,6月70个大中城市房价出现环比负增长,可惜仅仅持续了一个月,7-8月连续两个月持平,也即不涨也不跌。及至9月,随着全国楼市回暖,尤其是当月全国新建商品房销售面积环比8月大涨51%,房价亦跳将起来,环比上涨0.5%——这是中央所不能容忍的。

 

那么,为何在限贷、限购等史无前例的新一波调控之下,10月房价依然出现上涨?答案是:惯性使然。10月以来,全国房地产市场已经出现明显降温,但由于新盘网上合同备案具有一定的滞后性,部分销售数据由9月延至10月,所以成交价格仍然表现为上涨。另外,新的调控展开后,很多楼盘推迟开盘,众多开发商都还未制定新的调价方案。

 

因此,从环比情况来看,涨幅已由9月的0.5%回落到10月的0.2%,接此速度,11月极有可能出现环比负增长,也即房价下跌。从同比情况分析,涨幅已由9月的9.1%回落到10月的8.6%,未来3个季度左右,同比增幅还将继续回落,而且极有可能在明年年中前后出现负增长。

 

一般而言,在市场中“量在价前”。成交量的变化,会直接推动价格发生变化。10月份,全国商品房销售面积9278万平方米,较9月份下降11.2%,11月份成交量将继续下滑。冬季一般是楼市的传统淡季,尤其是春节前后的月份,加之国家抑制房价的决心大、措施狠,预计未来半年保持下行和低迷形态。到了明年二季度,成交量极有可能会出现反弹,至于反弹的力度和空间,现在尚难断定。

 

一方面,市场成交量将有所下滑,房价将随之出现调整。更关键的是,另一方面,市场供应量却在持续增加,今年1-10月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米,同比增长36.2%,全国房地产开发企业房屋新开工面积13.18亿平方米,同比增长61.9%。新开工面积暴增,意味着今年四季度至明年,可供预售的商品房规模比较大;而土地购置面积的大增,意味着明年下半年直至后年,可供预售的商品房规模也将持续扩大。

 

当前政策调控的重点是抑制投资投机需求,同时也误伤的部分合理的自住需求,所以在政策放松之前,商品住宅需求显著萎缩已成定局。这就意味着,未来二个季度,甚至更长时间段内,很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。在市场经济条件下,供大于求自然会促使价格下跌。开发商在不差钱的时候完全可能坚持不降价,但一般而言,很多房企很难坚持半年或一年捂盘不售。

 

综上所述,今年房地产市场确实出现了“金九银十”现象,虽然成色并不足,房价亦连续两个月上涨。不过,这只是暂时现象,在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下,未来半年左右的时间段内,70个大中城市、尤其是一线城市的房价,将总体呈现下跌格局。

 

刊发于经济观察网专栏

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