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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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一线城商品住宅中长期供应不足之忧  

2010-11-12 09:13:18|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城商品住宅中长期供应不足之忧

 

随着新一波房地产调控的展开,全国楼市应声而落,主要城市已经出现明显降温。限贷、限购等行政高压之下,房地产市场短期走势,似乎已没什么花头,只能是成交量下滑,部分城市的房价也会出现一定幅度的下跌。

 

那么,中长期走势又会怎样?上期专栏中从住房保障的角度分析了一下市场演变,这期主要从供求关系的角度略作剖析。众所周知,影响当前中国房价的因素多而杂,但房价涨跌最终取决于供求关系。当前抑制需求的力度是史无前例的,所以即便是有企业捂盘造成供应亦同步下降,但总体上还是会维持供大于求的格局。而中长期来看,就要分析土地供应情况了。

 

2004-2006年,房地产调控既紧银根,又缩地根,尤其是后者造成居住用地供应量明显下降,从而成为抑制商品住宅供应的根源,进而制约了稳定房价的调控效果。2007年以来,中央注意到了这一问题,所以很多调控文件中都强调要增加住宅供应。2010年更是计划供应居住用地18万公顷,是2009年的两倍多。当然,按目前的供地进度,以及土地市场有所降温的影响,今年完成指标的可能性接近零。

 

地少人多是国情,但更为重要的国情是我国城镇建设用地区域分布非常不均衡,中小城市明显比大城市宽裕,大城市的郊县远比市区宽裕。所以,在中央加强住房保障和普通住宅供应的情况下,“十二五”期间全国居住用地不一定会有多紧张,然而一线城市和部分二线城市一定会紧张。比如上海。

 

作为全国楼市的典型城市,近几年上海一直受困于城镇建设用地紧张。2001-2005年,上海年均出让的居住用地换算成建筑面积,保持在年均3000万平米以上;而2006年至今,历年都未超过2000万平米,其中2007-2008年更低至不足1000万平米,而近几年上海新建商品住宅(包括配套商品房)的年均销售面积为2800万平方米左右。相较可知,仅靠2006年以来的土地供应,无法满足市场需求。

 

那么,为何近几年还有相当规模的商品住宅供应?主要是在“吃老本”,也即2006年之前供地规模大于住宅市场需求,其中部分地块由于动拆迁难、政府修改规划、企业囤地等多种而复杂的原因,开工和销售时间比较滞后,陆续在近几年形成商品住宅供应。然而,这些存量土地的老本吃完之后,会否造成商品住宅供应的持续紧张呢。

 

很有可能!2010年,上海市的居住用地供应为1100公顷,若按2的容积率计算,则可以形成2200万平米的住宅供应。其中七成为保障性住宅,只有三成是纯市场化的住宅,也即按今年的住宅用地供应量,未来能够形成的中高档商品住宅(剔除经济适用住房和配套商品房),大概会有700万平米左右。这就意味着,至少在大兴住房保障的“十二五”期间,能够留给市场化住宅的居住用地供应,依然不容乐观。尤其是,最近的国土部政策规定,禁止容积率为1以下的居住用地出让,则长期而言,低密度住宅或将奇货可居。

 

从实际情况来看,2009年上海市建设用地为2830平方公里,已经超过国家2010年计划分配给上海的2590平方公里)的指标。与2020年规划指标相比,上海建设用地增长空间只有151平方公里。当然,全国很多大城市的建设用地都是透支的,并非惟上海如此。笔者认为,未来只有一个路径可以明显缓解这一紧张局面,那就让尽快改革农村建设用地使用权流转,尽快尝试和落实十七大的方针,即逐步实现建设用地市场的城乡一体化。否则,上海居住用地偏紧,将对稳定房价形成持久威胁。

 

刊发于理财一周

 

小贴士:

本周五(12日)下午在上海广延路383号文武大楼1楼报告厅举行易居论坛,由我及另两位同事解新政下房地产市场趋势与企业应对策略,本次论坛属于公益性质,不收取任何费用,欢迎大家参加。由于座位有限,需提前预定,请电60868929,联系论坛组会。

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