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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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住宅正在转向买方市场  

2010-11-16 10:43:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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住宅正在转向买方市场

 

“9.29新政”实施以来,全国房地产市场有所降温,而部分高房价城市在限购令的严厉抑制作用下,成交量出现大幅萎缩。然而,10月份全国70个大中城市的房价环比上月依然上涨0.2%。研判未来房价走势,不妨重点关注市场供需变化。

 

首先,全国新建商品住宅的后续供应量会渐渐放大。可以从三个层面进行剖析。一是土地供应放量。按照国土资源部年初制定的计划,今年全国居住用地供应指标为18亿公顷,是去年实际供应量的两倍多,即便是难以完成指标,也比去年供地量增加许多。1-10月,全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米,同比增长36.2%,反映出今年开发商拿地热情高于去年。尤其是部分央企勇于逆势购地,在78家央企被迫慢慢退出这个行业的背景下,“国进民退”的现象依然存在。今年购置的土地,大多明年或后年就能达到预售标准。

 

二是商品房新开工面积持续增加。从去年11月开始,受楼市繁荣的影响,全国商品房开工面积迅速跃升至高位,并持续至今。1-10月,全国房地产开发企业房屋新开工面积13.18亿平方米,同比增长61.9%。新开工量大了,自然会形成较大的房屋供应,其滞后时间小于拿地对房屋供应的影响,实际上今年下半年以来,全国商品房预售面积已开始增加,预期未来半年和一年仍将持续增加,供大于求的程度将有所加重,开发商销售压力增大,降价的可能性进一步增大。

 

三是商品房竣工面积正在缓慢上升。竣工面积的变化会影响到现房供应规模,由于当前我国商品房供应以预售为主,竣工面积并不对供应形成明显影响。1-10月,全国房地产开发企业房屋竣工面积4.20亿平方米,同比增长11.4%,增幅较1-9月提高1个百分点。商品房竣工面积和增幅仍然小于销售面积,显著制约了现房供应量,所以当前待售商品房规模并不大。不过,随着近半年多新开工量的持续增加,预计明年竣工量将显著增加。另外,我国商品房竣工面积统计存在滞后现象,所以才会出现12月份的突增现象,比如去年即如此。

 

其次,全国商品住宅的需求量趋于萎缩。众所周知,新一轮房地产调控史无前例的严厉,不惮采用了许多行政干预手段,主要目的还是抑制投资投机需求,但同时也难以避免的误伤了部分合理的自住需求。比如,贷款首付比例最低三成、三套限贷、一个家庭只能新购一套房等全国“一刀切”式的政策,肯定会阻碍部分改善需求入市,甚至连少数首次置业需求也会受到压制。

 

从实际销售情况来看,1-10月,全国商品房销售面积7.24亿平方米,比去年同期增长9.1%,其中,商品住宅销售面积增长6.8%。从结构上看,受调控影响,商品住宅销售情况明显弱于商办类物业。9月全国楼市回暖,成交量比8月猛增51%,10月比9月回落下降11.2%,“9.29新政”效果正在初步显现。受新一波调控影响,未来几个月销售面积同比增幅还将会重新回落,预计全年成交量将比去年增长5%左右。按照近几年房地产市场的季节性规律,每年三四月份都会出现反弹,有些年份如2007和2009年还会演变成全年“大牛市”。                  所以,明年二季度才有可能出现反弹。

 

一方面商品住宅供应持续增加,另一方面需求受到政策抑制,所以未来半年全国房价将以小幅下跌和盘整为主基调,而那些房价偏高的城市,房价将可能出现更加明显的下调。

 

刊发于中国房地产报

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