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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房租上涨潮落,租赁市场是下一个治理重点  

2010-11-01 09:27:52|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房租上涨潮落,租赁市场是下一个治理重点

 

据住房和城乡建设部一位官员透露,近日该部专门讨论了房地产经纪的管理办法,准备从资金监管、人员、机构到相关的活动都进行相应的规范。这显示,打击投机和增加供应之外,房地产市场的交易秩序监管正在加码,成为本轮调控的另一个主题。

 

还记得,今年二季度时全国主要城市房租大涨,让很多人搞不懂怎么回事,当时我就指出房租上涨难以持续。前几个月为中国地产信息杂志写过一篇稿子,近期才刊发出来,现放博客中与大家分享如下。

    

今年以来,在全国住宅销售市场显著降温,房价止涨、甚至开始下跌的背景下,许多城市的房租价格却出现了逆势上扬,甚至有些房源涨幅高达30%左右。导致房租上涨的原因是多元的,房租与房价之间关系更是错综复杂,住房租赁市场的发展既急迫又漫长。围绕这些问题,笔者做以下分析。

 

本轮房租大幅上涨的原因

 

一是部分购房需求暂时转为租赁。4月中旬以来,以“国十条”为核心的房地产调控可谓近十年来最严厉,而且效果立竿见影,全国商品住宅成交量明显下跌,一线城市和部分二线城市更是出现了大幅调整。政策主要打压投资投机性需求,可由于最重要的“二套房贷”政策属于“一刀切”,“认房认贷认调查”,打击面非常大,连合理的改善需求也被误伤,导致自住需求观望情绪浓重。其结果是,部分打算买房的首次置业者,以及卖了旧房还没购新房的置换型购房者,被迫暂且租房住。

 

二是季节性租房需求释放。在大城市中,每年5-7月份都会出现一波住房租赁热潮。需求者包括大学毕业生、外来暑期短期务工者、参加读研等各种培训班的人等。这些需求属于增量需求,刚性很强,不管租金高低,必须租到房子住。另外还有一个因素,这类群体需要的多是中小户型、中低租金的房源,甚至倾向于价格低廉的群租房,而这类房源比较稀缺,更易于涨价,如果一旦被“二房东”操纵,则见风就涨。

 

三是部分房产中介哄抬价格。相对于二手房销售市场,二手房租赁市场非常不规范,由于交易双方都不进行租赁合同备案,政府根本无法进行市场监管,一旦发生炒作房租的现象,很容易大范围蔓延,好在近些年来房租比较稳定,炒房租的现象比较少见。近期住宅销售市场非常低迷,中介行业面临新一轮的生存危机,于是部分中介店利用短期内租赁需求旺盛的时机,不惜铤而走险,把住房租赁权当作房子所有权进行炒作,低价从房东收入承租,高价转租给房客。建设部的相关调查结果也认为,房租大涨确有中介哄抬价格的因素。

 

四是征收房产税的传闻产生负面影响。从4月开始,上海、重庆、武汉等地频传要开征房产税,国家相关部委亦有相关消息。部分房东担心持有住房的成本增加,于是提高房租以求保障收益,并且引起市场跟风。一旦形成涨价风潮,则即使房产税暂时不出台,也会成为房东提租的一个借口。另外,由于担心房价下跌,部分投资者将手中原用于租赁的房源,转而进行抛售,比如4月以来,上海二手房网上可售量剧增超五成,这样自然减少了出租房源的供应量。供不应求,自然推高租金。

 

五是消费品价格上涨的拉动作用。今年以来,我国CPI持续攀升,7月份达到3.3%,其中房租同比上涨7.6%。目前我国CPI构成中居住类价格的权重为14.69%,其中包括建房及装修材料、房租、房屋维修费、物业费、自有住房消费成本、水电燃气以及其他与居住有关的项目。房租占居住类权重很大,为11.1%,CPI的上涨,会对房租产生向上的牵引作用。

 

房租与房价之间的关系相当复杂

 

按一般规律,房租和房价应是正相关关系。房价上涨,房东持有成本增加,必然推高房租,反之亦然。但在我国,情况与国外发达国家有些差异,近十年来房价猛增,而房租只有小幅上涨,甚至有些时段还会出现阴跌。国家统计局的数据显示,近十年来,除了1998至2001年间租金增幅围绕房价增幅上下波动外,大部分时间,我国房价同比增幅都远高于租金。尤其是2004年至2008年,租金涨幅维持在2%上下,房价增幅却高达6-10%——这还只是指数价格,实际房价涨幅远超房租。

 

导致我国房租上涨较慢的主要原因有三个。第一,住房租赁需求不够旺盛。国人普遍“重购轻租”,古代就有买宅置田的传统,一直认为土地和房屋最有价值,而近几年房价飙升的事实也确实加强了人们买房可以升值的观念。绝大部分人都将租房作为买房的过渡,迫不得已而为之,当前我国住宅私有率已超过80%,而欧洲只有50%左右。即使是我国很多城市家庭已拥有两套及以上的住房,依然不会收手。不可避免,这会导致住房空置率的提高,近期社会上广为讨论和争议的住房空置问题,即反映了这一现象。

 

第二,租赁需求流动性强。租赁方和出租方交易短期化,是我国大城市住房租赁市场的突出特征。之所以出现这种租赁需求短期化现状(国外比较少见),一是因为租房需求的主力军是年轻人,普遍工作不稳定,工作地点频繁变化;二是很多人买房后即退出租赁市场;三是我国住房租赁市场比较混乱,房客权益得不到保障,人们不愿意长期租房;四是大城市对外地人的吸引力大,但职场竞争激烈、生活成本高,造成人员流动性很大,部分青年人在不同城市之间流动。

 

第三,租赁住房供应充足。当前,我国住房私有率已超过80%,城镇家庭中的多数都拥有私有住房。本地户籍中低收入的无房家庭,多数依然享有低廉租金的老公房,只是面积小、功能差;外来人口想要租房,可选择房源非常丰富,空置率偏高就是明证。近几年住房销售市场中的投资投机客甚众,多数都用出租,少数暂时空关;部分改善性家庭,购买二套房后,往往也将首套房用于出租。另外,大城市郊区的农民房规模庞大,且租金低廉,成为城市出租赁房源的强大“后备军”,尤其是农民工的“乐园”。

 

正是由于上述原因,我国住房租金涨幅小,与高房价相比,租金水平相当不匹配。国际上衡量房地产市场健康水平的主要指标有三个:房价收入比、空置率和租售比。其中租售比反映的是租金和房价之间的关系,可以换算成租金回报率。当前,我国住房租金回报率极低,在大部分城市中,普通住宅的租金回报率只有2-3%,而发达国家一般为5-8%。从投资角度考量,如果不能不能超过债券收益水平,这种房产也就没有投资价值。但我国的现实情况是房价涨速快,人们投资房产的主要目的是为了转售获利,而非依赖租金获取长期收益。

 

然而,问题的关键是,任何商品之所有具有价值,是因为它的使用价值,房租体现的是房子的使用价值,房租回报率低,暗含的市场逻辑是房价偏高了。或许短期内这一不合理的现象还将继续存在于我国,可长期来看,房子的价值(表现为价格)总归要向使用价值靠拢(表现为房租),将来不是房价回落或涨幅减小,就是房租上涨或大涨。二者将在相互拉扯中寻求合理的匹配关系。

 

前段时间部分城市出现的租金大涨只是暂时现象,随着楼市的持续降温,租金将与房价同步波动。就未来半年而言,房价将继续松动或小幅下跌,而房租涨幅也必将趋缓、甚至是止涨。长期而论,住房租赁需求的不足与房源供应的充足,将成为抑制租金价格大涨的根本性因素。至于部分住房困难群体,将会长期感到房租水平偏高,这与他们收入水平偏低有关,他们中的一部分应纳入住房保障体系,而政府正在逐步解决这一问题。

 

住房租赁市场急需解决的问题

 

在由销售市场、租赁市场、社会保障组成住房体系当中,近些年销售市场发展过快,住房保障正奋起直追,而租赁市场则属于“被遗忘的角落”,存在着很多不足之处。主要表现为以下三点。

 

首先,供应结构失衡,市区中小户型、中低租金水平的房源不足。在很多大城市,租赁住房供应总量有余,而供应结构存在矛盾,主要表现为市区中低租金和中小户型供应不足。郊区房源充足(包括大量农民房)、租金水平较低,但对于大部分租房者而言,更需要的是市区的中小户型、中低租价的住房,而近些年市区新建商品住宅户型偏大,租金单价和总价皆偏高;同时,原本很受租客欢迎的市区的老公房、城中村等,由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。

 

其次,行业集约化程度太低,市场秩序较乱。第一,住房租赁市场处于放任状态,具有自发的、分散的、无序流动的特点。经营住房出租的企业和机构太少,导致行业集约化水平很低。企业和机构不愿参与的主要原因是资金回收期长,租金收益率低,缺乏相关政策支持。第二,房东出租行为存在不规范之处,比如限制房客对房屋的装修装饰等,合同期内要求涨租金,甚至以各种理由驱赶房客等,造成了租期的不确定性和短期化,制约了房客长期租赁的积极性。第三,群租现象比较常见,难以有效治理。第四,住房租赁市场准入门槛较低,部分中介门店规模偏小,诚信较差、运作无序。

 

再次,监管制度不健全,部门协调不顺畅。第一,法规不健全,很多环节管理无法可依,房屋租赁管理与人口住房管理不易衔接。第二,住房租赁交易的合同备案率极低,政府无法掌握市场情况,无法有效行施管理职能。第三,网上租赁信息平台不完善,交易双方收集信息的成本较高,多数还是采用通过中介门店的传统方式。第四,从管理主体上看,目前介入房屋租赁管理的政府部门除房地产管理部门外,还有公安、计划生育、工商、税务、劳动及街道等,没有统一协调,造成管理主体的重叠。第五,从管理方法上看,房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促,管理效率低,且主动性差。

 

规范住房租赁市场的措施建议

 

解决高房价问题,需要运用综合手段。引导和鼓励民众通过租房解决住房问题,是缓解高房价压力的一种路径。与发达国家相比,当前我国住房租赁市场尚处于初级发展阶段,处于放任状态,自发的、分散的、无序流动的状态,尤其是市场供求不均衡、交易秩序不够规范、行业法制和政策不完善、租金收益率偏低。政府必须扶持和规范住房租赁市场,只有加快发展市场,才能让更广大的社会群体通过租赁解决“住有所居”的问题。

 

第一条,大力发展公共租赁住房。现阶段,我国城镇常住人口中,存在着一批既不符合廉租房或经济适用房准入标准,又无力购房或租房的“夹心层”。这就需大力发展公共租赁住房,政府给优惠政策,以市场运作为主导,来弥补市场机制的不足。今年6月建设部等七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,主要就是通过政府、单位、机构等有组织的建设和运营中小户型或宿舍型的租赁住房,以缓本地中低收入家庭,以及青年职工、引进人才和来沪务工人员的住房困难。当前各地正在紧锣密鼓的推进公共租赁住房制度建设,少数城市如重庆,已决定将公共租赁住房作为住房保障中的主导产品加以发展,至2012年,重庆市将新建3000万平米的公共租赁住房,这一大手笔惊罕全国。

 

第二条,通过政策优惠吸引各类企业和社会机构参与投资和经营。第一,对于开发建设企业,在土地出让、贷款融资、税收上给予一定优惠。第二,支持各类企业和机构收购或租用社会上的各类闲置用房,改造后以中小户型、中低租金进行出租经营的,可减免契税、房产税、土地使用税、营业税等。第三,可让部分有条件的地方国有企业组建房屋经营租赁公司,先行试点,培育市场,给予相关政策支持。第四,尝试成立“房屋银行”,引导个人将闲置用房进入“房屋银行”,提供专业化、集约化住房租赁服务。第五,引导金融机构和企业尝试住房融资租赁,推广“先租后买”的创新方式。

 

第三条,通过健全法规、严格监管,进一步规范市场秩序。第一,我国居民在住房消费上“重购轻租”和短租流行,原因之一是租赁权益无法得到保障。可以借鉴发达国家比较完善的租房制度及租户保护措施,比如在租房率稳居欧洲首位的德国,法律规定房东不得随意驱逐房客,如果房东想要解约,需要告知租户解约理由;德国法律规定房东每隔15个月可对租金做出调整;德国法律明确规定禁止二房东, 有效防范了住房租赁市场的投机行为。第二,进一步治理 “群租”行为,全面推进实施居住证制度和房屋租赁管理制度,确保实现“以证管人”,充分发挥业主委员会和物业公司的作用,理顺住宅小区综合管理的体制机制,禁止中介机构经营群租房的相关业务。第三,完善房地产中介机构和经纪人的市场准入机制,严查相关违法违规行为,鼓励和发展一批大型、优质、诚信的中介企业。

 

第四条,通过完善政府服务职能和加强管理,促进行为健康发展。第一,借鉴新建住房和存量住房网上交易平台的成功经验,打造数据全面、透明、及时的住房租赁信息平台。第二,简化租赁登记的行政流程,实行网上登记备案制度,提高中介机构和交易双方登记备案的积极性。第三,建立房屋租赁登记备案监督和惩罚机制。第四,建立市区两级房屋租赁管理中心。第五,建立房屋租赁指导租金制度,定期公布市场房屋租金价格,为租赁当事人提供参考。第六,加大公积金支持个人租房的力度。

       

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