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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海市中心楼盘缘何逆势热销  

2010-11-19 08:44:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海市中心楼盘缘何逆势热销

 

近段时间,在第三波房地产调控的巨大压力下,上海楼市仍不乏热点。比如,上周闸北大宁板块的慧芝湖三期开盘当天,现场便有千余名购房者聚集。难道果真就有不怕调控的购房群体吗?

 

这是一个看似怪异的现象。怪在何处?“9.29”新政绝非儿戏,行政命令七荤八素的都端出来了。10月全国楼市立即开始降温,新建商品房成交量环比9月下跌11%,价格环比上涨0.2%,涨幅较9月回落0.3个百分点。实行限购令的城市降温更加明显,尤其以深圳为甚。

 

但事物既然存在,就有其内在原因。首先,上海楼市对于第三波调控的反应,要比第二波调控明显迟钝一些。今年4月“国十条”出台后,上海新建商品住宅的销售量,由4月的99万平米,剧降至5月的31万平米。这种“跳水式”的下跌,在上海近十年的房地产历史上从未出现过,表明买卖双方都对“国十条”感到恐慌。

 

而9月底第三波政策出台后,10月份上海新建商品住宅成交量为131万平米,与9月持平,比同样是新政出台的第二个月的5月份,足足多出100万平米,虽然其中有9月供应的部分房源,实际签约期延后至10月,但二者相较可谓情形大不同。究其原因,我认为是今年上海商品住宅成交量已出现非理性低迷。

 

按今年以来的成交量,以及接下来的市况预计,今年全年上海新建商品住宅的成交量将低于2008年900万平米,极有可能创近十年的最低量,较2009年1888平米左右的成交量,将暴跌六七成。而近十年上海新建商品住宅的年均成交量的中值在1500万平米左右,从某种程度上讲,超过这个数,就意味着市场过热,比如2004、2007、2009年;低于这个数就意味着市场过冷,比如2008和今年。

 

因此,今年成交最低迷时期已经过去,接下来的11-12月份,成交量虽然会低于9-10月份,但一定会高于最低迷的5-7月份。即便是在市场最冷的时候,依然有人在购房,可见需求方对于政策、市场的理解是不同的,其需求性质亦有所差别。从供应上分析,今年不仅成交量非常小,供应量亦偏小。今年以来,上海新建商品住宅供略大于求,二者差距小于2008年。供应不足,成为制约成交量的一个重要因素。比如,将近50个预期10月开盘的项目选择延期开盘,造成了10月推盘量下滑超一半,导致今年首次出同当月供应量远小于成交量的非正常状态。

 

供应量的减少,一方面是开发商对于市场存在忧虑,不敢冒然开盘外;另一方面,政策调整也制约了短期市场供应。根据今年4月住建部的相关政策,前段时间上海市出台措施,加强对商品房预售的管理,比如规定建筑封顶后方可预售,等于是推迟了预售时间;再如对于开发商上报的预售方案实行“一房一价”,尤其是对于单价三万以上的楼盘的预售申请审核得非常严格,导致部分高档住宅无法及时获得预售许可证。

 

10月热销的闵行星河湾,近日热卖的慧芝湖三期,都曾在预售许可证的申请方面被严格审查过。慧芝湖三期的热销,颇具代表性。其一,大宁板块是近几年上海楼市中的新贵板块,新房供应量趋少,近一年多基本无新盘推出,尤其是去年市场火爆期无房可售,致使部分青睐这一板块的购房者紧盯此盘。其二,慧芝湖是大宁板块的标志性楼盘,经过前面两期的销售,已在老业主中获得了口碑,所以有批“粉丝”早就等着三期开盘。

 

从中长期来看,上海中环以内的可供土地已经非常稀少,而未来几年有限的居住用地供应中,保障性住房又占了大头,这将限约中高档商品住宅的供应规模。客观的讲,上海市区新房供应紧张,但二手房供应却较宽松,问题是很购房者更偏爱新房,这就没办法了。

 

刊发于理财一周

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