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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房产中介的乱局早该管管了  

2010-11-02 12:38:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产中介的乱局早该管管了

 

近日有媒体报道,住建部正在研究制定房地产经纪的管理办法,准备从资金监管、人员、机构到相关的活动都进行相应的规范。住建部房地产市场监管司司长沈建忠表示,房地产经纪管理办法原则上已经通过,很快就会对外公布,管理办法设定了五项制度,并明确禁止“阴阳合同”行为。在房地产调控实施几年之后,看来将对房产中介市场进行法制化管理了。

 

房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。在当前我国,主要包括一手房代理和二手房中介,相较一手房代理,二手房中介行业可谓鱼龙混杂,甚至部分时候有点雾烟瘴气,所以房地产经纪管理办法将主要对规范二手房中介市场起到较大的作用。

 

近十年来,随着房地产市场的持续高增长,我国房产中介市场亦繁荣起来。然而整体而言,房产中介企业数量多、规模小,市场进入门槛极低,只有借几个经纪人证书、租个铺面就能开张。这个行业的生存特征是“野火烧不尽,春风吹又生”,随着市场冷暖而表现出“季节性”变化,市场活跃时大量的门店涌现出来,市场低迷时,又有很多门店纷纷消失。除了少数大型连锁化经营的企业外,大部分二手房中介企业的抗风险能力较差,在激烈的市场竞争以及市场潮起潮落的背景下,由于缺失了成熟的市场监管体系,各种违规违法行为相当普遍,甚至个别老板会在资金链出现危机的情况下携款潜逃,比如2007年著名的 深圳 “中天事件”。

 

从2005年的重要房地产调控文件“国八条”开始,国家将治理整顿市场交易秩序作为调控的重要内容之一,“国八条”中就曾规定:“要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入,依法严肃查处违法违规销售行为”。之后,还搞过几次专项市场整治行为。但这些临时性的调控措施往往是雷声音大,雨点小,即命下雨,也是雨过地皮干。此番住建部研究制定管理办法,既是历史必然,也是今年9月底新一轮控的推动所致,“9.29新政”中措辞严厉的提出:加大住房交易市场检查力度,依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

 

当前,我国房地产经纪行业发展环境不佳,违规现象丛生。行业的不正当经纪行为主要有过度炒作“楼花”、佣金外得利、利用职业便利欺诈、促成阴阳合同、挪用客户资金等。比如一些纪纪机构在委托的客户之间,通过分别签订两份协约获取非法差价;再如,有些经纪人为了实现承诺,不正当诱导买卖双方人员进行交易,如为了高额贷款或减低税收,唆使交易双方签定两份合同(阴阳合同),一份用于过户办税,一份用于实际交易。

 

从行业管理角度分析,当前行业执业规范不健全、行政管理错位、行业自律不强,从而造成管理不力和市场失灵。政府管理部门对房地产经纪业的规范执业,缺乏有力的执行措施,在行业总体素质不高和过度竞争的现实条件下,规范执业往往成为摆设。行业立法基本处于空白状态,行业协会的行业约束也刚刚起步阶段,只能进行一些口头指导,无法有效引导和约束企业。


作为整个房地产业链不可或缺的一个环节,我国房地产经纪业正在迅速成长的过程中,但行业尚处于比较初级的发展阶段,不可避免会出现各种问题,如行业管理不健全、商业欺诈、运行低效、消费者权益侵害等。政府及行业组织无疑将担当责任,通过有效的管理手段妥善解决发展过程中的问题。除了必要的法律调整和政府行政管理外,行业组织也可以凭借自身贴近市场、贴近企业的有利地位积极采取直接有效的措施,加强对行业的监督、规范和管理。

 

房地产经纪管理办法的制定,无疑是行业立法方面的一大进步,不仅有利于配合当前的房地产调控行动,进一步规范市场交易秩序和稳定房价,而且更有助于房地产业健康发展,尤其是在保护消费者权益方面发挥重要作用。

 

刊发于经济观察网专栏

 

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