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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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我的观点与人大正相反,明年二季度楼市将向上拐  

2010-11-23 08:36:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我的观点与人大正相反,明年二季度楼市将向上拐

 

 

近日,中国人民大学发布的《中国宏观经济分析与预测报告》认为:在房地产新政持续的基础上,货币政策的调整以及房地产调控加码,2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题,预计明年3月至4月是楼市全面调整的时点,房地产价格将出现接近20%的下滑。

 

虽然没看到报告全文,但要点应没有多少疑义,媒体围绕房价下跌20%和明年3-4月份楼市出现拐点进行炒作。对于这两个重要的观点,我都持质疑态度。

 

关于房价下跌20%。这里所谓的房价,到底是指成交均价、价格指数,还是同质房屋价格?语焉不详。而这三种价格差别很大。地方城市和行业内做分析时,常用成交均价,好处是计算简单,但不能反映成交结构变化;每月公布一次的全国70个大中城市房屋销售价格是一种价格指数,其波动幅度明显小于均价和同质房屋价格;同质房屋价格最能说明问题,但很难准确统计,老百姓感受的房价一般指这种价格。

 

另外,报告中的价格没说明区域性,从报告语境分析,极有可能是指代全国。如果真是指代全国,则20%的跌幅纯属夸大其辞,甚至是耸人听闻。2008年全国楼市低迷,但成交均价相较2007年是持平的,2010年更不可能下跌20%;指数价格就更不可能了。若指代部分城市,比如一线城市的同质房屋价格,倒真有可能下跌20%,而成交均价和指数价格的可能性不大。

 

单以价格而论,我认为明年年中相比现在,全国商品住宅成交均价可能会基本持平;明年年中,70个城市房价指数同比会出现5%以内的小幅下跌;全国范围的同质房屋价格无法衡量,但一线城市和部分二线城市的房价将出现10-20%不等的下跌。

 

关于明年3-4月份市场出现拐点。这个观点比房价下跌20%更不靠谱。首先,要搞清楚以什么指标作为市场拐点的标准。全国房地产开发景气指数是最有说服力的指标,能够反应行业整体温度,而这一指标今年3月触顶后就开始持续回落(其中10月微幅上涨是属于偶然,11月将继续下滑),所以4月就是由上行转下行的拐点。按照历史规律,明年二三季度,国房景气指数可能会触底反弹,行业将重新步入上升通道。

 

若以商品房成交量论,则9月极有可能是今年全国房屋成交量的月度高点,从10月就开始下拐了,预期11月至明年2月,都会保持下跌或低位盘整态势。今年全国新建商品住宅成交量将比去年增长5%左右,预计明年将比今年出现小幅下跌。

 

若以价格指数论,则今年6月70个大中城市房价指数就曾出现环比负增长,可惜只是昙花一现,7-8月连续两个月房价环比持平,也即不涨不跌,9月市场反弹导致价格重新上涨0.5%,10月环比涨幅回落0.2%。在 “9.29新政”的强力压制下,估计11月房价就极有可能出现小幅的环比负增长。因此,或者说今年6月房价出现下行拐点,9-10月的上涨只是异动;或者说今年11月房价将出现拐点。这两种说法都有一定道理。预计明年二季度,房价环比将出现正增长,也即可能重现向上拐点。

 

人大报告有些偏学术化了,暂且抛开上述分析,近几年来,每年3-4月份,房地产市场都会随着自然界气温的上升,而出现复苏和回暖。这一季节性因素非常重要,那个时间点不太可能出现行业的下行拐点。依我看来,反倒是出现上行拐点的可能性更大一些。

 

将刊发于本周的理财一周

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