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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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公积金新政误伤率可能并不低  

2010-11-05 09:00:14|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公积金新政误伤率可能并不低

 

近日,四部委联合下发了《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。按说大家不应大惊小怪,公积金贷款政策的松紧变化,一直都是跟着商业贷款走的。9月底新一波房地产调控中提出商业房贷首付最低三成、三贷停贷等政策后,公积金贷款政策必然也要调整。

 

只不过,这次公积金贷款调整的个别环节,与以往存在显著差异。这次并非简单调整贷款的首付比例和贷款利率,另外还提出了一些指导思想。比如提出:严格将贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题,有利于住房公积金制度在发展过程中正本清源,更好地发挥其基本住房保障作用;严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

 

这一政策导向的明显转变,无疑具有进步意义。究其根源,上世纪90年代我国学习新加坡,建立了公积金制度,功能是从职工工资中筹集一部分资金,用于支持职工购买、建造、翻建、大修自住住房。然而,随着近十年来商品住宅市场的快速发展,居民购房情况发生显著分化,多数高收入家庭已购买二套或更多住房(其中部分或全部使用公积金贷款),而部分中低收入家庭一套都没买过商品住宅,根本没有使用过公积金贷款。从资金使用角度看,公积金制度不仅没有达到通过互助保障基本职工居住的目的,反倒是有点“劫穷济富”的味道。

 

就内容分析,四部委新政有两大看点。一是对于真正的刚需支持力度较大。购买首套套型建筑面积在90平方米以下普通自住房的,贷款首付款比最低为20%。我们知道,第一次购置中小面积住宅的人群,属于非常合理的自住需求,而且支付能力不高,最需要公积金贷款的支持。相较而言,如今商业房贷的最低首付已提高到30%,而且是全国一刀切的。

 

二是对于二套住宅的态度分化。从首付比例和利率上看,公积金贷款政策与商业贷款相似,第二套首付比例不得低于50%,利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。但却并非对所有第二套房发放贷款:仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。

 

这就是所谓的“改善性需求”,这一标准是2008年国家放松房贷政策时提出的。这一规定将两类第二套房购买者排除在放贷的行列之外:一是现有人均住房面积大于当地平均水平,比如2009年上海为34平方米,如果是三口之家,那就现有住宅面积只要超过102平方米,就无法获得公积金贷款。二是虽然人均面积达标,但所购第二套住宅为非普通住宅,比如按2008年11月的标准,上海的普通住宅标准是单套建筑面积140平方米以下,内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下。由于2009年以来上海房价大涨,目前市场化的新建住宅(剔除配套房)九成以上皆为非普通住宅。

 

那么,四部委新政对楼市的影响若何?根据上述分析,结论并不复杂。可以享受二成首付的刚需群体,基本不受影响,该贷款还会贷款购房。由于与商业贷款一样,公积金也对三套房停贷,这对于投资投机需求产生一定影响,确实能达到“严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房”的目的,不过由于多数人以前也无法靠公积金贷款投资购房,所以总体上影响并不大。

 

影响最大的当属改善性需求者,由于相当数量的二套自住需求者无法获得公积金贷款,他们中的一部分家庭会因此而暂缓购房。由此观之,新政误伤的面积不能算小,这或许是决策层没有深入虑及的。建议那些2009年房价大涨以来,尚未及时调整过普通商品住宅标准的城市,尽快调整,以减少新政的误伤率。

 

刊发于新闻晨报

 

 

 

 

《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》

住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发

 

为规范住房公积金个人住房贷款政策,根据《住房公积金管理条例》和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的有关规定,经国务院同意,住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。

 

根据《住房公积金管理条例》,住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金,缴存职工购买自住房时可以申请住房公积金个人住房贷款。但各地政策执行情况差异很大,特别是部分房价过高、上涨过快的城市,一些缴存职工使用住房公积金个人贷款购买第二套及以上住房,并非完全用于自住,不符合《条例》规定,影响住房公积金发挥互助作用和制度公平。规范住房公积金个人住房贷款政策,严格将贷款限定于支持缴存职工解决基本住房问题,有利于住房公积金制度在发展过程中正本清源,更好地发挥其基本住房保障作用。为此,《通知》规定:住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。

 

住房公积金个人住房贷款的基础是制度的互助性和公平性。按照《条例》规定,职工有缴交住房公积金的义务,也享有住房公积金贷款的权利,应支持缴存职工购买首套普通自住房享受低首付、低利率贷款政策的需求。《通知》规定:使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。这既体现了住房公积金制度的互助性和公平性,也体现了差别化的住房信贷政策。

 

住房公积金个人贷款规模主要由最高贷款额度控制。最高贷款额度是根据权责对等、支持基本住房需求、资金充分运用、机会均等、流动性合理等原则设定的。额度过低,对职工基本住房消费支持力度不够,导致闲置资金过多,资金使用率不高;额度过高,则会造成少数收入较高缴存职工占用过多资金,引发住房公积金个人住房贷款资金短缺,导致其他职工享受不到应享有的政策优惠,资金互助性体现不足,影响制度公平。《通知》要求,各地住房公积金管理委员会根据实际,以支持缴存职工购买普通自住房贷款需求为原则,合理确定住房公积金个人贷款最高额度,并按规定进行备案。

 

《通知》强调,城市住房公积金管理中心和受委托银行要采取有效措施,切实加强贷款风险管理,保障资金安全,维护缴存职工合法权益。住房公积金管理中心要会同有关主管部门,抓紧建立信息共享机制,防范骗取住房公积金个人住房贷款等行为。

 

《通知》要求,城市人民政府要结合当地实际,抓紧制定落实本通知精神的具体措施,积极做好政策解释工作。

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