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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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抑制高地价高房价的11条建议  

2010-02-11 09:00:46|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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抑制高地价高房价的11条建议

 

2009年12月,“国四条”出台后,各地房管部门忙着制订地方细则,尤其是文件中明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,让高房价城市感到明显压力。上海市政府官员亦明确表态要采取果断措施,抑制房地价和高房价,相关部门为此向智囊机构问计,受上海市房管局委托,上海易居房地产研究院也提了一些建议,下面是当时我简要的提出的十一条政策建议。拿出来与业界朋友沟通和商榷。

 

一、  土地环节:

(一)加大打击囤地的力度:借鉴国土部做法,选择一批由于开发商原因且闲置时间过长、企业态度顽固的项目,公开挂牌督办,利用舆论压力督促开发商尽快开工。

(二)调整居住用地出让方式:当前,中环以内楼盘多数已成为高端,所以该区域居住用地出让依然采用“价高者得之”的原则。而对于中环以外的居住用地,建议多数采用“综合评标法”,以抑制部分激进房企过高价格拿地。

(三)增加优质地块的供应力度:支持在市区拥有闲置用地企事业单位,以转让、合作开发等各种形式盘活土地,满足他们的利益需求。

()限制股权交易方式炒地皮:《城市房地产管理法》禁止尚未动工的土地使用权转让,但现实中很多土地通过项目公司股权交易的形式被转让,从而达到炒地皮的目的,而且还可以逃税。应该限制这种行为,由于法律漏洞,暂时难以禁止,但可以提高交易门槛。

 

二、  税收环节:

(五)严征土地增值税。土地增值税由地税局主导,可严格按国家税法,采用四级累进制向开发商和二手房卖方征税(区别对待普通住房、非普通住房)。

(六)加快推进物业税试点。在税费方面,区别对待不同档次、不同套型的住宅,以及不同持有套数。

(七)取消转让住房个调税优惠。去年上海“14条中”规定:个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税。这条容易被外地投资者钻空,建议终止。

 

三、  信贷环节:

(八)严格执行“二套房贷政策”。不属于改善需求的二套,首付至少四成,三套至五成,依次提高;不属于改善需求二套及以上房贷,利率严格按1.1倍执行;  按家庭而非个人确定套数。

 

四、  市场环节:

(九)严格执行“171号文”,限制境外投资投机性购房需求。

(十)禁止外省人士在沪拥有三套(包括三套)以上商品住宅。

(十一)调整普通商品住宅标准,将现行140平米的单套面积标准下调至

120平米,将现行的总价标准重新调回到单价标准。同时,严格二手房交易前的评估标准,禁止交易双方做低价格的“阴阳合同”行为。

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