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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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明年部分城市地价还会创新高  

2010-12-23 12:37:41|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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明年部分城市地价还会创新高

 

 

   据经济之声《央广财经观察》报道,国土资源部近日发出通知,要求坚决抑制少数城市地价过快上涨。当前土地市场动向引发担忧,从遏制到抑制一字之差有何区别,地王还在出现,板子是打在招拍挂程序上还是土地财政上?行业龙头企业今年销售企业业绩良好,明年地价能否再创新高呢?对此,经济之声特别对话上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭。

  主持人:杨先生您好,我们看到国土部的通知,坚决要抑制少数城市地价过快上涨,我想之所以发这个通知一定是出现了地价过快上涨的势头。据您观察,有哪些城市出现了这样的态势?

  杨红旭:应该说东部和中部一些一线和二线城市今年地价涨幅是比较大的。尤其是929日房产新政出台之后,土地价格的上涨幅度应该是超过了房价,而且近几个月部分城市地王频现,包括杭州、深圳、武汉等等很多的一线、二线城市都出现了新的地王,或者说在城市的某些区域和板块出现了一个新的单价地王或总价地王。因为土地价格上涨必然会推高房价,这是一个比较合理的逻辑,所以说引起了国土部的一些担心。

  主持人:接下来我们和杨先生再回头来看一看这样一份通知,其实关于地价的调控是从去年年底开始的,而且应该说地价调控的措施出台不能说不严厉,国务院出台的一系列调控房价的措施当中我们注意到都是遏制房价过快上涨而这次国土部发出的通知也有不少人注意到了通知当中的一字之差,没有说遏制,而是说的坚决抑制,遏制和抑制这个词的区别,您的第一反应是什么?

  杨红旭:我觉得抑制比遏制从语文上讲的话,力度稍微弱了一点,但是毕竟前面还加了坚决抑制,所以我觉得差别应该不是很大。而且,这个政策出台本身就表明了国土资源部对于稳定地价这样一个措施还是希望能够严厉执行的。从去年开始到现在的话,各大部委中,国土资源部出的文件最多。一来,说明今年的地价上涨幅度是比较大的,因为我们做过统计,比如今年的话111月份,全国商品房价格涨了7%这个均价,而土地价格涨了34%,所以说土地价格的涨幅远远是超过房价。

   但是我们也观察到一个问题,就是今年国土部的文件很多,但是有些措施和政策是反复重申和强调。表明了政策落实难度是很大的,另外一个方面也反映出政府推进力度也是有待进一步加强的,否则很多政策反复强调就给人造成一种审美疲劳,好像是相关部门没有把旧政策落实到位,这样的话再谈新政策有时候会觉得好像是效果还是不太好的,我觉得应该引起相关部门的重视。

  主持人:还是要把政策落实到实处千万不能雷声大雨点小。这个通知的出台您认为是新一轮调控的开始还是原来旧政策的延续我们要把它落到实处了。

  杨红旭:虽然很多人说近期的调控效果不是很好,中央也许会发动新一轮调控,我认为中央暂时不会这么快发动全面的新一轮调控。这个政策主要还是重申今年3月份的一个文件和今年926日国土部跟住建部联合出的文件。当然这里面也有些新意,包括对地方的,如果说地块压力过高,比如说超过50%,单价和总价创造历史新高的地块要主动备案,让国土部备案,让国土部知道。某些城市有这样的一些高地价,但仅仅是备案还没有明确的措施。还有针对政府的,有政府原因形成的权力用地,这个查处力度可能在进一步增加。

  其实上周国土部公布了由于政府原因造成闲置公布一些黑名单,大概有12个城市,但是我们发现这些城市都是一些重要城市,就是三线资源城市,大城市、四线城市基本上没有什么案件发生。我觉得可能要把清查的面进一步扩大,不要认为某些大城市影响不大就不愿意去查处,我觉得该公布还应该公布。

   主持人:您刚才也提到了通知当中一些有新意的地方,除了您刚才说的那些我还补充一点通知要求2010年保障性住房棚户区改造住房、中小套型普通商品住房三类用地供应总量没有达到住房用地供应总量70%的县市,年底之前是不得出让大户高档商品住宅用地的,再加上您刚才说的这些,总而言之加上这些我们再来说一说您觉得这些调控的措施条数是足够多了,能够见效吗?

  杨红旭:刚才你说的一条很重要,保证70%的供应量是倾向于保障房的,这个政策也不是新政,是今年926日的。就是住建部和国土部出的政策的进一步强调。所以我觉得这里面的政策新意不是很多,靠这个政策还是难以抑制地价涨幅过大。国土资源部要加大查处力度,不论是对违规的企业还是违规的地方政府,都要加大查处力度。同时公布一些名单,既然违规了就要把名单公布出来,让媒体和舆论去监督他们,这样可能力度会更大一些。

  主持人:加大管理的力度是一方面,其实有一个问题我们还是要问,这个问题到底出在哪,比如说前几天广州的新地王是被保利地产两次刷新,新地王楼面价达到了每平米2万多块钱,地价都这么贵了,所以说房价不能不再继续的上涨,您说高压之下地王还在出现,到底是哪出了问题,土地的招拍挂程序还是土地的财政问题?

  杨红旭:这个原因很复杂,第一,招拍挂制度本身是没错的,因为它是中国房地产市场化的一个很重要的表现。但是,招拍挂制度确实在某些地方政府的有意控制下出现了一些房价低价提高的现象。第二,土地财政还是一个方面。第三,部分地方城市的优质地块比较少,所以在大城市里面,只要优质地块出来会有很多企业去抢。第四,中国房地产企业在强制横抢,在这样竞争环境中,部分大企业就像保利、万科这种大企业可能在不洽谈的情况之下更愿意去竞争拿一些比较好的地块。这样客观上也推高了地价。

  主持人:最后一个问题,您觉得明年像热点区域或者说中心城市地块的地价还有可能会继续的创出新高吗?

  杨红旭:创出新高的可能性是比较大的。因为地价一直都是水涨船高,不论是总价还是单价,尤其是单价可能创出新高的可能性比较大,总价主要是取决于地方政府控制土地出让的地幅,就是地块到底大还是小,大的话容易出现总价地王,小的话就不容易出现,我觉得要避免地王是很难的,政府只能规范这个市场秩序。

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