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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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总理稳定房价的信心依然很强大!  

2010-12-26 22:11:40|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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总理稳定房价的信心依然很强大!

 

今天总理走进直播间,坦诚的与网友交流,其中提到房地产、尤其是房价,很多重要观点。原来想只是在微博上讲几句算了,后来想想还是有必要写篇博客,跟大家聊聊我的一点粗浅看法,不当之处请指正。

国务院总理温家宝26日走进中央人民广播电台中国之声直播间,参与《重返灾区——中国之声温暖行动》节目。他在节目中表示,要继续抑制房地产投机。以下是节目部分文字实录:

  [主持人]听了您带来的这些消息,我想很多的家庭、很多的人现在肯定安心了很多,也觉得明年有很大的希望。我们再来看一位网友的留言,中国广播网的一位网友,他问政府今年采取了很大的力度调控房价,您怎么评价目前的调控成果?好像是一个比较敏感的问题。

[温总理]对敏感的问题不要回避。我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过,在我的任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平,我还要为实现这个目标而努力,绝不会退缩。今年我们采取十条措施和五条措施,现在看落实的还不够好,我们将从两个方面继续加大力度,第一,就是加大保障性住房的建设力度,也就是说今年我们将开工的保障性住房大约为580万套,已经建成370万套,明年我们将开工的是1000万套,这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二方面的努力,就是要抑制投机,这主要是利用信贷的杠杆,并且加强对土地的管理,土地要首先保障保障性用房,对于投机的土地使用我们要严加管理。我相信,经过我们一段的努力,房价会回到合理的价位,我有这个信心。

     老杨辣评一:

1、对于今年调控房价效果不好这一尴尬话题,总理并不回避,够坦诚!

2、本届政府任期内(还剩两年),稳定房价依然是房地产调控的第一目标,政府还会继续加大力度!总理的这一态度没变,而且再次表信心:会回到合理的价位。请注意:“回到”——说明总理认为当前部分城市房价偏高、甚至是过高,应该回落一些——而非仅仅是国十条中所谓的“遏制过快上涨!”

3、稳定房价的两条努力方向之一:加大保障性住房的建设力度。俺认为保障是保障,市场是市场,没必要将加强保障的目标归结为稳定房价——不管房价高低,保障都是应该做的!

4、“明年将开工1000万套,这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。”去年580万套,新开工量超过2005年全国新建商品房的总量!今年又接近翻倍,规模可真够大呀。饿了十年,胃口强悍!这一规模显著超过今年和明年市场化商品住宅(剔除经适房等)的年均销售量。老实说,短期内确实会分流部分中低端的普通商品住宅需求,很多城市的中等以下收入家庭、以及中等以上的夹心层,都将有资格等着买、或租保障房了。

5、1000万套中,公租房排老大,说明公租房将成为我国住房保障体系中的带头大哥。恶补历史欠债。俺惟一担心的是,地方政府别为出政绩而热了头,上规模、狠砸钱,不考虑行为的可持续性,搞到最后很有可能“重走历史回头路”——1998年房改之前我国实行的原本就是低租金的公租房制度!廉租房排老二,其实从急迫性和公正性上讲,廉租房还是应排第一!棚改房排老三。居然没了经济适用房!这玩艺看来难以长命了,不过要废也得需要一个过程吧,住建部和很多城市,近两年才风风火火的制定出宏大建设计划,哪能说废就废呢。个人寻思:极有可能是总理口误,说漏了。

6、稳定房价的两个努力方向之二:要抑制投机。“这主要是利用信贷的杠杆,并且加强对土地的管理,土地要首先保障保障性用房,对于投机的土地使用我们要严加管理。” 这一个方向总理说的太简化了,很多领域都没提到,比如税收(尤其是房产税)的问题、外资的问题。房地产信贷明年依旧紧缩,这一点不用怀疑了。关于土地管理,首先供应保障房是自然的,否则如何建1000万套?不过,在居住用地供应有限(国土部只完成今年计划的六成)的情况下,优先供应保障房,自然顾不到大户型、高档房——这部分住房将来依然是供应紧张,价格如何回落?“对于投机的土地使用我们要严加管理”,这话主要指代囤地、炒地行为;不过若要指代开发商投资开发大户型、高档房,则俺就有点迷茫了。

[主持人]一个是加大保障房的建设,再就是抑制投机。

[温总理]对,这是两个重点。

[主持人]总理,您听说过这样的说法吗?今年有人说房价总理说了不算,总经理说了算,您对此怎么看?

[温总理]这个讲法不准确,也不全面。房价来讲有政府应该管理的部分,有市场应该管理的部分,总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。大家肯定知道,1998年我们人均平均住房面积只有 15平方米,到现在我们人均城镇的住房面积已经达到33平方米。当然,各地房屋的质量和条件有所不同。第二个就是现在城镇的居民自有住房率,已经达到80%,这个比例相当之高。我们应该让群众懂得一个道理,我们国家人口多、土地少,住有其居但并不意味着每个人都有自己的住房,有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题,租价要合理、条件要完备,使他们住的能够感到方便。

老杨辣评二:

1、            “今年有人说房价总理说了不算,总经理说了算,您对此怎么看?”主持人连这么敏感的问题都敢提,牛!这是不是说明中国媒体的进步?侧面也反映出总理的胸襟之大?

2、            “房价来讲有政府应该管理的部分,有市场应该管理的部分,总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。”这话可以近似的翻译成:市场(总经理)管理商品房(或中高档商品房)价格,总理管理保障房(经适房、限价房、公租房等)价格(售价和租价)。由此也说明,中央不会强行限制商品房价格,还是承认市场配置资源的优势作用滴。限贷和限购虽属行政干预,但是指向市场需求,并没直接向价格开炮!

3、            近日结束的中央经济工作会议的公报中首次提到:“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。等五年、十年保障房建设成效显现、制度完善后,商品房价格将主要由市场当家做主,这就是近期我在很多场一直讲的“以时间换空间”。

4、            “现在我们人均城镇的住房面积已经达到33平方米。”若接统计局数据,现在可能为30-31平米左右,33有些高估。“现在城镇的居民自有住房率,已经达到80%”,这个数据有些低估,可能已达85%左右。

5、            “住有其居但并不意味着每个人都有自己的住房,有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题”。这个道理大家基本上都明白,但问题的关键是持有房产才能大幅增加所谓的“财产性收入”,不买房你的资产增值速度要慢很多,甚至中贬值的,近十年的实践,让绝大部分国人坚信这一点(假如八年十年后中国楼市泡沫破灭,那也是比较遥远的后话了)。

6、            “租价要合理、条件要完备,使他们住的能够感到方便。”这一点很重要,国家大兴公租房就是为了这档事,12月住建部出台《商品房屋租赁管理办法》,也是想努力完善租赁市场。可目前做的还远不够,政府要做的事还有很多,有公益心的企业和机构也应大力参与进去。如查五年十年后,能够建立起让民众心甘情愿去租、而不是急着买房的市场环境和制度,则幸甚。

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