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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房产税“恐吓”作用大于实际影响  

2010-12-28 11:55:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房产税“恐吓”作用大于实际影响

 

今年以来,在林林总总的房地产政策中,房产税堪称最为诡谲。老实说,这是一项非常重要的房地产税收改革,涉及到千家万户的切身利益,尤其是对拥有多套住宅的投资客、权贵阶段影响较大。声音杂乱、争论激烈,却终究还是“但闻楼梯响”。

 

今年以来的演变过程是这样的。3月份开始,有关重庆市和上海市试点开征房产税的消息出街,版本较多,概念也不统一,不过实质都是对住房的持有环节征税。关于消息来源,一直是变化多端,除了上海和重庆市的官员,还有财政部、国税总局、发改委、工商联、部委属下的研究机构等部门的新闻发言人、官员、专家。很多消息相互矛盾,这边刚报道,那边就辟谣,舆论忽左忽右,不仅老百姓一头雾水,业界人士亦无所适从。

 

来自官方的权威信息也不少。4月出台的“国十条”中提出:财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》中更直接:逐步推进房产税改革。财政部和国税总局在9月30日答记者问时表示:对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,但考虑到这项改革情况复杂,拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点,恢复征收房产税,积累经验后逐步扩大到全国。在10月中央关于制定“十二五”规划的建议中,再次明确提出:研究推进房地产税改革。

 

据此可知,当前中央部委正在紧锣密鼓的研究和推进恢复开征房产税。上海市和重庆市也在各自的地方调控细则中明确化。10月出台的“沪十二条”提出:按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。12月下发的“渝办发357号文”中称:按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求,我市正积极做好征收高档住房房产税的准备工作。

 

证据确凿,上海和重庆必定是第一批试点城市,而且准备工作基本就绪,就等中央批准。实际上,这两个城市已经等了半年多,也许申报方案也已历经几轮修改。在很大程度上,可以说房产税箭已上弦,却引而不发,即便是10月份就有北京圈内资深专家说“房产税推出已按月倒计时了”,至今仍未推出。反映出这事相当复杂。

 

不妨继续向前追溯。自2003年开始,六个省市就开始实行物业税试点空转,后来增加到十个省市。一个税种,居然在“实验室”中折腾了六七年,都没有什么研究结果。今年以来,国家不再提及研究开征物业税,转而只说房产税。从健全税制的角度分析,物业税最终还是要推出的,只是鉴于需要全国人大审核,立法程序多、时间长,所以只能先易后难,房产税是1986年国务院出台的暂行条例,以前规定暂向私人住宅免征,现在只需恢复开征即可。

 

然而,房产税涉及面甚广,对征税条件要求很高,即便是试点,亦须谨慎从事。从网上舆论看,不仅拥有多套房的人反对征房产税,而且很多普通民众也不支持。前者怕的是现在就征到自己头上,后者忧的是即便现在自己可以免征,将来也是逃不掉的。从个人角度分析,这些担心并非多余,因为所有的房地产税收,都会最终转化成房价构成的一部分。

 

从政府和行业角度考量,房产税必须开征。我国房地产税负已经偏重,然而结构不合理,主要集中在开发和交易环节,持有环节名义上有城镇土地使用税和房产税,实际上在住宅领域却是空白。从国际经验来看,增加住房持有环节的税收,有助于增加地方政府的收入,政府可以拿这些税收维护和提高区域生活和居住环境,比如搞好绿化、道路、公建配套(其中最重要的是学校)等,只有这样,区域地价房价才会保持增长。否则,穷民窟的土地和房屋都是不值什么钱的。

 

另外,房产税开征后,确实能在一定程度上抑制投资投机性购房需求。道理很简单,这一税收增加了房东的持有成本,而且每年都征一次,像割韭菜一样,远比交易环节的税种来得有力。虽然投资者可能会转嫁税负,但操作起来不如交易环节的税负那么方便。

 

为什么说只是“一定程度”有作用?因为依笔者看,房产税开征后短期内影响显著,一个从未有过的重要税种,突然从来而降,对于投资投机性需求的心理预期影响肯定不小。若长期而论,这一利空将被市场消化、吸收,终归像国外一样,成为正常税收制度的一部分,难以成为抑制房价的“灵丹妙药”。大家不妨想下,美国有此税,但不一样吹出了一个超级房价泡沫,并于2006年破灭,并引爆金融危机?香港有此税,也没能避免1996-1997年楼市泡沫。

 

至于具体的税基和税率,在试点开征阶段,不会太大和太高,主要是要避免造成太大的社会阻力,任何一项改革,一般都会由易入难。重庆方案明确向高档住房开征,上海只向增量房开征,而且或将规定人均70平米以下面积免征。这就意味着,对于绝大部分自住性房屋是免征的,只向多套(比如二套以上)和高档住宅(比如豪宅公寓和别墅)开征。国外物业税的税率多在1-3%之间,当前我国商办类物业的房产税税率为1.2%,未来住宅的税率应在其以下。若实行单一税率,则按0.4-0.8%的可能性较大。

 

什么时候会推出房产税试点?依当前形势,房价调控效果不够明显,若12月房价环比增幅继续扩大,则短期内出台的可能性很大,2011年“两会”之前是一个重要的时间窗口。对于试点城市,房产税开征后会有利于抑制房价,而对于广大尚没试点的城市,影响将会比较虚浮。房产税由试点城市扩展到全国,预期将会经历多年。在此期间,大家不要奢望房产税抑制房价的效果会有多么显著。仅此而已。

 

刊发于每日经济新闻

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