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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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卖地饕餮盛宴要让穷人吃点肉  

2010-12-02 08:40:19|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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卖地饕餮盛宴要让穷人吃点肉

 

有研究机构数据表明,截止11月22日,上海、北京的土地出让金已突破千亿元,大连、天津亦分别达到893亿、866亿元,年内“破千亿”可能性也很大。去年“千亿俱乐部”只有杭州和上海,看来今年将增加新面孔了。

 

或许很多人会心存疑窦,从年头就开始房地产调控,而且4月和9月两次升级,为何地方政府的土地出让金收入又创新高?主要原因有三。一是,虽然调控政策好似暴风骤雨,房地产市场的温度也的确比去年有所下降,但市场交易规模依然还在增长。比如,1-10月全国新建商品房成交面积比去年同期增长9.1%,全国房地产开发企业完成土地购置面同比增长36.2%。

 

二是,土地供应量增加。按年初国土资源部的规划,今年全国住房用地拟供应18.5万公顷,与去年76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比,大幅增长。不过,今年上半年只完成了全年指标的36%,估计下半年各地会加快供地速度,近期北京、上海等地已有所表现。即便是全年供地规模打个八折,依然比去年增加很多,土地出让金也会同步猛增。

 

三是,今年以来地价继续上涨。1-10土地购置费8006亿元,同比增长79.2%,增幅远大于面积增幅,简单计算可知,土地成交价格较去年同期大涨32%。而1-10月全国新建筑商品住宅成交均价上涨仅5.6%。再次证明一个规律,地价波动幅度显著大于房价。今年调控地价的效果,远不如房价。土地单价上涨,有力推高了土地出让金的总金额。

 

对于房地产市场来说,地方政府土地出让金“大丰收”有何利弊?这涉及到一个深层次的问题。1994年分税制改革后,形成了地方税少、事多的格局,这固然有利于国家集中财力做大事,却不利于地方发展经济和城市建设。进入新世纪以来,随着房地产市场快速发展,土地出让金和房地产税收,渐渐成为很多地方政府财政收入的主干。

 

不妨看几个数据。2009年全国土地出让收入达1.42万亿元,相当于同期全国财政收入的20.8%。2009年我国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元,对税收总收入增长的贡献为21.8%。如果加上房地产营业税和房屋转让个人所得税,则全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。2009年末,我国地方融资平台贷款余额高达7.38万亿元,而这也主要是以政府所拥有的土地作质押进行融资的。

 

地方财政口袋宽裕了,确实可以加快城市建设、培育新产业、改善民生等,但过度依赖房地产,尤其是土地财政,则会影响中央调控房地产市场的效果。当房地产低迷时,将会出现地价下跌、土地流标、房地产税收减少等影响地方财政收入的情况。所以,对于中央的紧缩型调控,地方不愿全力落实;对于中央的宽松型调控,地方又会过度刺激市场。如此,则难以抑制房价上涨。

 

近日,住房和城乡建设部副部长仇保兴公开表示,当前中国房地产价格波动前所未有,调控压力前所未有,调控面临六大难点,其中一点就是“地方政府对土地财政的依赖”。由此可见,中央对于这一问题早已是了然在心,只不过这一问题牵一发而动全身,暂时难以进行根本性的调整或治理。

 

实际上,在土地国有制条件下,出让土地总归会有收入,这些收入进入地方财政亦无可厚非。民众所关心的是,巨量收入管理是否规范,支出是否合理。2007年之前,很多地方的土地出让金属预算外收入,也即是地方的“小金库”,卖地收入有多少、怎么花,都不受地方人大和中央相关部门的监督。为此,2006年8月,国务院办公厅下发《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》,规定将土地出让收支全额纳入预算,实行“收支两条线”管理。并且规范了土地出让收入使用范围:征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出、其他支出(其中包括廉租住房保障支出)。

 

在房价屡调屡涨的无奈情况下,将巨额土地出让金部分用于住房保障,则民怨可减。于是,2007年出台《廉租住房保障办法》中首次明确:土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。然而,部分地方政府却不愿这么干。近期国家审计署公布了“19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果”,发现22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达要求。

 

另外,按三部委最新文件,住房保障体系中的“新贵”——公共租赁住房,也将向土地出让金伸手要资金。由此可见,地方政府要想安心享受土地出让金之“饕餮盛宴”,还真的拿出诚意,保质保量的分食于住房保障和安居工程建设了。

 

刊发于东方早报

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