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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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开发商为何还不降价  

2010-02-12 08:49:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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开发商为何还不降价

 

最近一段时间,很多媒体都对一个现象感到非常奇怪,有些记者也总拿这事采访我:1月份全国新建商品住宅交易量普跌,尤其是京沪两地更是遭到腰斩,而房价却依然坚挺!

 

似乎全国房价应该随成交量的萎缩而立即哗啦啦下跌才对。其实,市场调整虽然难测,还是有些规律的,比如成交量先跌,价格调整在后;再如二手房市场先变天,新房市场后变味。制约新房价格下跌的因素很多,就短期而言,开发商不差钱是一个重要因素。近段时间,我部门撰写了一份《2009-2010年全国房地产市场研究报告》,摘出一节如下,供朋友们参考。

 

2009年1-12月,房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%,企业资金面非常宽松。其中,销售资金回笼和信贷增加对本年资金来源增量贡献较大。2009年房地产开发企业定金及预收款15914亿元,增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%,国内贷款11293亿元,增长48.5%。

整体来看,1997年以来,除2008年受市场低迷、销售受阻的影响外,我国房地产开发企业本年资金资金来源均保持了高速增长,其中又以2009年为最。  

1997年以来全国房地产开发企业本年资金来源走势(亿元)

开发商为何还不降价 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

2009年扣除房地产开发投资后的企业剩余资金(剩余资金=本年资金来源-本年房地产开发投资)高达20896亿元,同比增长176.2%,增速创历史新高,同时,剩余资金占本年资金来源的比重达36.6%,占比亦创历史新高。短期来看,房企确实不差钱,这将制约企业降价促销的空间。

           1997年以来全国房地产开发企业剩余资金走势(亿元)

开发商为何还不降价 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

然而,市场是在动态变化的,随着时间的推移,很多开发商的资金情况也会变化。今年下半年很多房企的资金将显紧张。原因有三:一是上半年成交量同比下滑,资金回笼量减;二是今年房地产信贷比去年紧缩很多;三是少数企业去年高价圈地过于激进,按照土地出让新规,一年内须付清土地款,其手头现金将变得比较紧张。

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