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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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未来两年稳定房价力度不减  

2010-12-29 08:40:57|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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未来两年稳定房价力度不减

 

   26日上午,国务院总理温家宝走进中央人民广播电台中国之声直播间,参与《重返灾区——中国之声温暖行动》节目。在节目中,温总理再次重申稳定房价的决心和承诺不变。在今年经历三波房地产调控之后,在房价依然保持上涨的形势之下,温总理的表态对于明后年房地产政策和市场走势而言,显得相当重要。

  首先,中央稳定房价决心大、信心足。对调控房价效果不好这一敏感问题,总理一点都没回避,坦诚地表示:“今年采取十条措施和五条措施,现在看落实得还不够好,我在去年访谈当中曾经向广大群众承诺过,在我的任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平,我还要为实现这个目标而努力,绝不会退缩。”由此可见,本届政府任期内(还剩两年),稳定房价依然是房地产调控的第一目标,政府还会继续加大力度。总理的这一态度没变,而且再次表明信心:房价会回到合理的价位——表明总理认为当前部分城市房价偏高甚至是过高,应该回落一些。

  其次,国家将从两个方面继续加大力度以稳定房价。一方面,加大保障性住房的建设力度,今年保障性住房开工580万套,明年将开工1000万套,包括公租房、廉租房和棚户区改造。1000万套的规模,将显著超过明年市场化商品住宅(剔除经适房等)的年均销售量,这一力度非常之大。这将会分流部分中低端普通商品住宅的市场需求,很多城市的中低收入家庭,以及中等收入的夹心层群体,都将有资格享受到住房保障,从而有助于稳定房价。

  另一方面,继续抑制投机。“主要是利用信贷的杠杆,并且加强对土地的管理,土地要首先保障保障性用房,对于投机的土地使用我们要严加管理。” 众所周知,去年以来部分城市房价过快增长,主要与投资投机性需求旺盛有关,今年以来限贷、限购等严厉措施,矛头也是直指这类需求的。从总理发言中可知,明年房地产信贷依然呈紧缩态势,土地供应优先满足保障房。不过我们也有点担心,今年年初国土部规划全年将供应18.5万公顷居住用地,而1-11月只完成了不足10万公顷,在居住用地供应规模有限情况下,优先供应保障房,也就意味着非普通商品住宅土地供应偏紧,会否影响未来价格稳定呢?另外,总理聊天中很多领域都没提到,比如税收(尤其是房产税)的问题、外资涌入的问题。

  再次,大致明确了市场和政府的边界。针对“房价总理说了不算,总经理说了算”的问题,温总理表示:房价来讲有政府应该管理的部分,有市场应该管理的部分,总理应该管的主要是保障性住房,解决的主要是中低收入者的问题。这一观点非常合理和精准,可以近似地翻译为:市场管理商品房(或中高档商品房)价格,政府管理保障房价格(售价和租价)。中央不会强行限制商品房价格,继续发挥市场配置资源的优势作用。实际上,本月的中央经济工作会议公报中首次提到:逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。当前,我国住房保障体系尚不完善,保障面偏小,只有随着保障规模效应显现,也即补上“保障短板”后,中央才会放松对房价的调控力度,才有可能形成保障和市场“两条腿”协调前行的良性格局。

  最后,健全住房租赁制度很重要。总理说:“住有其居但并不意味着每个人都有自己的住房,有些刚毕业的学生、有些农民工都可以采取先租房的办法来解决住房的问题”。从发达国家经验看,相当部分的民众是买不起房的,应该通过租赁解决居住问题,现阶段我国的特殊国情导致了民众“有条件买房,没条件创造条件也要买房”的非理性现状。其实,这个道理国人基本上都明白,但问题的关键是,中国近十年的实践表明,持有房产才能大幅增加所谓的“财产性收入”,否则资产不仅不会升值,反倒有可能在高通胀的情况下出现贬值。另外,“租价要合理、条件要完备,使他们住得能够感到方便。”这一点很重要,国家大兴公租房的目的即如此,12月住建部出台《商品房屋租赁管理办法》,也是意欲完善租赁市场。

  总而言之,温总理的此番表态,传递出中央调控房价,希望房价保持在合理水平的强大决心。抓保障、稳房价、抑投机、促租赁,依然是今后两年房地产调控的主旋律。对此,地方政府、开发企业、购房者,以及其他相关群体,都应有足够清醒的认识,并采取合理的行动。

 

刊发于东方早报

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