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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海金山区楼市的巨大“后发优势”  

2010-02-20 10:09:38|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海金山区楼市的巨大“后发优势”

 

自去年12月中旬房地产调控政策密集出台以来,和全国其它城市相似,上海楼市成交量明显下降,但我们看到一个现象,那就是区域成交量的排名发生了变化,比如在成交量普降之后,位于上海远郊的金山区的成交量排名较以前显著靠前。这其实跟全国情况同理,在抑制高房价的背景下,当前二三线城市的楼市比一线城市稍好,而在上海19个区县中,像金山这样的远郊区,情况略好于去年投机比重偏大的中心城区。

 

正好近段时间我们部门为金山区房管局做了一个课题:《金山区房地产发展情况分析及对策研究》,摘出一段供朋友们参考和交流,仅为我们的研究性观点,非政府最终规模。

 

发展特色居住板块,打造宜居金山,内承上海客户,外吸浙江需求

 

以上海为中心,一小时交通圈基本涵盖了浙江嘉兴及江苏苏州等区域,包括昆山、太仓、嘉善、平湖等地。两小时交通圈则可以辐射到宁波、绍兴、无锡、南通等城市。

 

从吸引上海客户的角度看,金山相对上海其他近郊区无太大优势可言,但对于同处两小时辐射圈的江浙区域,金山应全力应战,吸引上海客户到金山购房置业,无论从距离上,还是区域归属优势上,金山相对昆山、太仓、嘉善等地都有优势。 

 

具体而言,金山要在“十二五”期间重点打造自己的房地产品牌,形成错落有致、层次分明的产品布局。

 

 金山区“十二五”期间房地产布局战略示意图

上海金山区楼市的巨大“后发优势” - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

金山地处远郊,房地产业的发展一直比较封闭,无法有效吸引外区购房需求。如今,城市交通的快速发展正为金山的房地产业带来巨大机遇,金山区房地产规划和布局,必须以交通大动脉为导向,打通与外部市场的瓶颈,为未来的房地产业大发展奠定坚实的基础。为此,我们提出“一带、两轴、三区、四镇”的房地产布局战略。

 

一带:由枫泾、朱泾、亭林组成的北部一带。北部一带既避开了化工污染源,又拥有多条铁路、高速公路的快捷交通干线,而且更接近市区,有利于吸引区外购房客户。

两轴:沪杭高铁交通轴、轨道交通22号线。在高速轨道交通站点周边规划布局,是远郊区域发展房地产业的最重要、最有效的路径。沪宁高铁在枫泾、朱泾区域设有一个站点。轨交22号线通过亭林和滨海新城。这两个区域须重点发展房地产业。

 

三区:着力打造三个新城区:滨海新区、枫泾新区、亭林新区。

 

滨海新区。即金山新城,由于金山新城没能列入全市新一轮城市发展规划,所以可以考虑在尊重历史和现状的情况下,将滨海新城区建成综合性的、以滨海居住为亮点的新城区。商品房市场主要面向老城区居民及少量外区人群。主要产品包括:除了常规的商务商业娱乐房产外,还应着力发展海滨旅游设施,如宾馆、饭店、游乐场等,以及在中高档滨海住宅,为了消除金山海岸线高达3米潮差带来视野受限的负面影响,应发展中高层滨海公寓。

 

枫泾新区。枫泾曾被列入“一城九镇”规划,将来主要依托沪杭高铁,定位于商务新城和居住新城。商务新城模式可借鉴“花桥商务区模式”,以交通优势和商务成本优势吸引浙江和上海的中小企业入驻,发展中小企业总部经济,主要产品为中高档写字楼、餐饮、商场商铺、酒店、餐饮、休闲娱乐等。居住新城有三大支撑点,一是依托高铁,距上海仅15分钟,而且是零换乘、公交化,完全可以满足部分市区白领的第一居所需求,以多层和小高层公寓为主;二是枫泾属江南历史名镇,应借此发展特色旅游地产和度假地产,也可以是作为第一居所的别墅、类别墅产品,吸引外区高档购房客。从其它地区的相似成功经验看,昆山锦溪正在打造“湖居生活”概念, 购房者中七成是上海投资客,周庄也以江南水乡的名义在向上海投资者推销房地产。三是朱泾是金山原行政中心,硬件较好,居民较多,可将此房产板块并入枫泾,形成规模效应。

 

亭林新区。定位市级大型居住区。根据上海最新的十五个大型居住社区建设规划,其中包括中低价格普通商品房为主,包括嘉定新城西站、嘉定新城白银路站、嘉定环球乐园站、青浦新城1站、青浦新城4站、青浦诸光路站、奉贤南桥新城东城区、临港新城和金山亭林9个依托新城的大型居住社区。亭林已被列入全市新一轮的住宅建设规划。亭林地处金山区东北部,是离上海市区距离最近的镇,并且紧邻A5高速公路及地铁22号线,交通便利是这一地区的最大优势。因此亭林应大力发展自住型社区物业。在上海市中心区域房价日益高昂的背景下,年轻人“居者有其屋”的梦想以及老年人退休后的休闲经济居所在市中心不容易得到满足,金山的亭林可以承接这一需求。太仓的浏河,昆山的花桥虽然不在上海行政区划内,但这两个地方的房地产市场却对上海人有很大的吸引力,相当多的投资资金进入。原因就是这两个地方到上海的交通非常发达(11号线已经在花桥设置站点),同时住房价格低廉。从花桥的成功经验来看,发挥金山区与上海市区临近的优势,打低价牌,捷运牌,把上海市区的房地产投资消费需求拉到金山是完全有可能的。产品方面,可以以中低端公寓为主,提高产品性价比。

 

四镇:吕巷、廊下、张堰、漕泾等四镇因地制定的适度发展房地产业;吕巷、廊下、张堰三镇区位优势较差,交通配套也不完善,同时受到化学工业区的影响也较大,不适宜集中搞商品住房。上海目前已正式制定下发了相关政策意见,开展小城镇发展改革试点。目标是通过5年左右或更长时间的努力,把上海10个镇建成与现代化国际大都市要求相适应的郊区示范城镇。廊下镇是上海市区确立的10个示范镇之一,可以积极开展相关工作,探索农村建设的新路子。漕泾镇的规划已经成型,需要配合上海化学工业区建设,有空气污染,大规模发展房地产业的可能性不大。

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