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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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2009年房地产政策大盘点:前松后紧  

2010-02-22 09:12:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年房地产政策大盘点:前松后紧

 

节前,我们部门完成了一份《2009-2010年度全国房地产政策研究报告》,系统的回顾分析了2009年度的政策,并对2010年政策走势做出预判。现摘出部分内容与大家交流和分享。

 

1、信贷政策盘点

政策一: 2009年1月3日,四大国有银行宣布,只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。

 

政策二:5月27日,国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调,已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平,从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。

 

政策三:6月19日,中国银行业监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,针对部分地区房地产市场出现较大波动,房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题,要求加强信贷管理,切实防范按揭贷款风险,促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

 

政策四:10月16日,住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》,提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。

 

政策五:12月14日,国务院常务工作会议发布了“国四条”,其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。”

 

政策评析:信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分,对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下,房地产信贷政策维持了宽松的执行口径,有力地促进了2009年楼市消费的增长。数据显示,2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元,同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元,随着房地产市场的回暖,个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时,全国房屋销售量也实现了大幅增长。

 

进入下半年,我国楼市出现了过热的现象,特别是在一线城市,楼市投机明显抬头,这引起了中央的高度重视。如果不加以调控,投机日盛,将破坏房地产市场正常的交易秩序,不利于市场的健康稳定发展。因此,进入下半年,银监会开始强调第二套房(及以上)信贷的监管,防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展,特别是宏观经济开始好转,房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”的出台表明,国家要切实收紧房地产信贷,特别是二套房贷政策。打击投机,限制投资,鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。

 

2、税收政策盘点

 

政策一:5月21日,为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。《规程》自6月1日起施行。根据《规程》,纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的;二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;三是直接转让土地使用权的。

 

政策二:5月25日,发改委公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前,北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行,有关物业税的开征讨论持续了四五年之后,再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。

 

政策三:12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。

 

政策四:12月23日,财政部和国家税务总局出台了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外,值得关注的有两点:第一,普通住宅交易受到税收优惠;第二,通知规定:“为维护正常的财税秩序,各地要严格清理与房地产有关的越权减免税,对清理出来的问题,要立即予以纠正。”

 

政策评析:由于2009年是房地产政策相对宽松的一年,房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的发展,并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。

 

不过随着税收优惠期限的结束,优惠政策是否延续一度成为市场热议的焦点。政策是为市场服务的,反过来,如果市场情况发生了根本性的改变,相应的政策也会进行调整。房地产税收政策也将遵循这样的规律。由于下半年以来房地产市场量价齐升,部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录,楼市投机盛行,市场已显过热迹象,在这样的情况下,房地产税收优惠政策就要适当退出,从而起到降温楼市的作用。

 

营业税“2转5”对于抑制投机性购房消费具有明显的作用。物业税虽然短期内难以出台,但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一个弯子,政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。这就是目前阶段物业税的巨大影响威力。总体而言,税收是政府进行房地产调控的重要手段,使用得当可以起到促进楼市发展,稳定楼市价格的良好作用,但如果使用不当,则往往效果与期望差距甚远。

 

3、住房政策盘点

 

政策一:6月2日,住房与城乡建设部,国家发展和改革委员会,以及财政部联合印发了《2009-2011年廉租住房保障规划》,从2009年起到2011年,争取用三年时间,基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度,并以此为重点加快城市住房保障体系建设,完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

 

政策二:12月14日,国务院召开常务工作会议,发布促进房地产业健康发展的“国四条”,第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。对于1000万户国有工矿和林区、垦区的棚户区居民,要加大力度进行改造,计划用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造,有条件的地方争取用3年时间基本完成。

 

政策评析:我国住房政策几经变迁,由福利分房到货币化改革是一个巨大的飞跃,但在转变过程中,住房政策过度鼓励了市场化走向,导致部分城市房价高企,房价与收入的比例失调,形成所谓的住房民生问题。2007年之后,政府的住房政策开始转向,工作重心转到了住房保障上来。2009年住房政策就是围绕如何解决中低收入阶层住房困难,以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。而且,对于解决城市低收入住房困难家庭的任务指标和力度在逐步扩大,这显示了政府在这一问题上更加积极和紧迫。

 

从目前的政策表述看,住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制,首要任务是解决低收入家庭的住房问题,这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房,国家不会限制和禁止,但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节,总体而言,住房保障工作是政府的工作重心之一,会继续大力推进,而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大,即便阶段性受到政策调控的影响,但在城市化和经济水平提高等因素影响下,房地产业将继续获得发展空间。

 

4、土地政策盘点

 

政策一:4月24日,住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。

 

政策二:5月15日,国土资源部下发《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》要求,各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划,分类确定城市廉租住房建设,林区、垦区、矿区棚户区改造,农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序,并落实到具体地块。

 

政策三:8月21日,国土资源部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用,进一步加强建设用地管理,依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为,要求地方政府要加强建设用地批后监管,切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生,严厉打击囤地行为。

 

政策四:12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到了五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。

 

政策评析:土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一,土地政策的主要内容是调整土地供应结构、供应节奏,以及土地出让金缴交规则的相关制度。2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆,也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市,大量的流动性推助了地价上涨,一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市,“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现,其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金,需要寻找增值的投资对象,另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地,客观造成了土地市场的供不应求。

从土地资源角度看,我国城市土地供应与未来市场需求是不对应的,人多地少是现状,因此,我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划,加强土地使用监管,打击囤地,最大限度开发利用闲置用地,用价格和税收的手段科学配置土地资源,在一定程度上向住房保障用地倾斜。

 

按照这个思路,2009年,国土资源部出台了一系列的土地政策,主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。对于“超过两年未开工的已出让土地应收回”政策的执行,2009年从中央到地方政府都在积极推进,但效果并不理想。打击囤地是否能够取得进展,不是取决于政策条文的严与不严,而是取决于政策执行力度的强与弱。

 

5、国四条与相关地方政策

 

国四条:国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,提出了四条意见:一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设;二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险;三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场监测,完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理;四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

 

部分地方政府的配套落实政策:

 

(1):上海:出台《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》,内容对应于“国四条”。主要内容,一是严格执行国家各项房地产税收和金融政策;二是严格土地供应政策,切实增加普通商品住房土地供应;三是加快建立和完善住房保障体系,积极推进大型居住社区建设;加强房地产市场监测监管。

(2)南京:出台《关于支持自住型和改善型住房消费 促进房地产市场平稳健康发展的意见》,内容也是四大部分,对应“国四条”的相关内容。强调了支持自主和改善型住房需求。

(3)北京:计划2010年可建成房屋的规划建筑面积在3000万平方米以上,保障性住房面积更是占到了50%以上。

(4)广州:市政府常务会议讨论并原则通过《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》,有关部门将按会议要求对该草案作最后修订,不日将颁布实施。

(5)深圳:2010年落实保障性住房35.06亿元的总投资,优先安排保障性住房用地,增强保障性住房的区域平衡性。

(6)杭州:一一落实国务院有关政策

国务院政策

杭州落实情况

增加普通商品住房的有效供给

杭州市区两级做到土地应供尽供

继续支持居民自住和改善型住房需求,抑制投资投机性购房

出台杭州24条房地产新政,抑制投资投机购房

加强市场监督

完善土地拍卖的招标、规范预售制度,加强土地监管,不允许囤积居奇。

继续大规模推进住房保障安居工程建设

大规模推进包括廉租房、经济适用房等保障性住房建设,人才保障性住房每年要解决7000户人才的居住问题

 

(7)成都:从2010年1月1日起,经适房保障对象的家庭年收入线由4万元调至5万元,廉租住房租金补贴发放标准每平方米提高2元。

 

政策评析:“国四条”是今年以来国务院出台的第一个重量级的房地产调控政策。“国四条”出台的背景是我国宏观经济“保八”已无悬念,房地产市场量价处于阶段性高点。从经济平衡的角度,以及促进房地产业稳定健康发展的角度,调控政策介入房地产市场势在必行。

 

实际在“国四条”出台前,12月9日召开的国务院常务会议已经开始介入房地产调控,提出了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施”的政策部署。同日,国家发改委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。”再到12月14日的“国四条”出台,短短一星期,中央三次重要会议上都涉及到了房地产政策,并且强度一次比一次加大。这透露出日益高涨的房价正在突破中央的容忍底线。如果说在国际金融危机正盛的时候,政府还能借助房地产业的投资和消费保持经济的增长,房价问题还不算突出的话,那么明年房地产发展的外部环境将发生巨大变化,政府不大可能再继续对房价快速上涨“睁一只眼闭一只眼”。

 

“国四条”的政策表述既有对传统政策的继承,也有一些新变化。“新变化”体现在落实住房保障的力度上将会前所未有的加强,虽然住房保障工作提出已经两年多了,但实际进展总是落后于政策要求,也间接地助长了房价的上涨。国务院常务会议提出要“遏制”房价的上涨,其政策表述强度空前,行政手段应该不在选择之列,增大普通住房供应则是平抑房价的主要手段。同时,国务院提出要“继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。”这为后续更加严厉的调控埋下了伏笔。

 

从地方政府落实“国四条”的情况看,各地政府的行动还是比较积极,北京、上海、南京、杭州等都专门出台了相关执行细则,按照国务院的部署从四个方面去制定2010年的房地产政策。由于“国四条”中明确鼓励自住和改善型住房消费,因此,各地在具体执行细则中都加入了相关的措施,南京、杭州等地还有相应的补贴。

 

总体而言,“国四条”的政策对房地产市场而言是“中性偏空”,有可能造成阶段性的市场分水岭。但“国四条”的出台依然带有短期性质,并且需要各地政府去具体落实和解释,能否对高房价起到震慑作用还有待观察。

 

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