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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海房价四年涨60-80%  

2010-02-23 09:07:15|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海房价四年涨60-80%

 

2009年,和中国经济一样,上海楼市完成了漂亮的“V”形反转,而且房屋成交量和价格再创历史新高。不仅让几乎所有的预测者大跌眼镜,也让广大购房人“几家欢喜几家忧”,上半年买房的高兴,下半年入市的重新开始担心房价会否下跌。

 

不妨先回顾一下2009年上海新建商品住宅(剔除配套商品房)的市场表现。全市商品住宅新增供应1350.4万平方米,与2008年1259.6万平方米的供应相比,上升了7.2%。供应增长较少主要与2005年以来上海住宅用地供应量大幅减少有关,另外部分开发商在市场低迷的2008年减少了开工量,也是一个重要因素。

 

2005年-2009年上海新建商品住宅成交与供应走势

上海房价四年涨60-80 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

数据来源:CRIC

 

但是,全年2009年全市商品住宅成交1886.1万平方米,与2008年891.5万平方米的成交相比,大幅上升了111.6%。略低于市场同样火爆的2007年的2090万平方米。供应量增幅很小,成交量却翻倍,这就使商品住宅的供求比扭曲为1:1.4,严重的供不应求。而2008年的供求比为1:0.71,也即供大于求。由此可见,2009年的市场需求增长巨大,其实主要是投资投机需求大量入市。

 

在市场经济条件下,商品住宅供不应求意味着房价必然上涨。2009年全市商品住宅成交均价15632元/平方米,同比2008年上升了约14%。当然,由于这是成交均价,实际上很多项目年底的价格较年初大幅上涨了五成左右。由下图可知,2005年以来,上海新建商品住宅价格持续上升,2009年相较2005年,已上涨近80%。

 

    上海新建商品住宅(剔除配套房)年度成交价格演变趋势

上海房价四年涨60-80 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

数据来源:CRIC

 

2009年,上海市二手房市场同样火爆,二手住房成交面积达2300万平米左右,再创历史新高,同比2008年增长75%左右,同时也超过同期一手商品住宅成交量。二手房成交价格亦有大幅上涨。笔者以二手房指数价格加以衡量,2009年12月指数值为2519点,比2008年12月的2316点上涨近9%。当然,由于这是价格指数,实际上很多区域的房价上涨了五成左右。从二手房指数看,2009年底相较2005年底,上涨了六成左右。

 

上海市二手住房价格指数演变趋势

上海房价四年涨60-80 - 杨红旭的地产面包圈 - 杨红旭

 

数据来源:上海二手房指数办公室

 

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