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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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为抑制央企炒地叫好  

2010-02-03 09:06:10|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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为抑制央企炒地叫好

 

国家终于不能再容忍央企胡乱投资的作风了。国务院国资委1月22日公布了新修订的《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》,值得关注的是经济增加值将成为业绩考核的核心指标,占到40%的考核权重;而在计算企业税后净营业利润时,对企业非经常性收益按减半计算,其中包括主业不是房地产的企业在房地产方面的收益,还有证券投资等。

 

说白了,就是国家不赞成央企炒股炒地这类“不务正业”的行为了。当然,这一政策更大的企图是:引导央企注重资本使用效率,鼓励央企进行科技创新,做大做强主业。实际上这与国家经济发展的“调结构”相匹配,宏观经济增长须更加注重质量,作为我国经济最重要主体的央企,也应转变发展模式。

 

这事对于房地产业和市场的影响,不容小觑。对于2009年中国楼市的烽火连天,估计大家需要很多年才会淡忘。当然,若干年后,再回顾这段市场半年内即完成由冷到热的转换奇迹,极有可能成为“非理性繁荣”的又一教材。要知道,央企在其中扮演了一个重要角色。

 

很多人只知道2009年房价很疯狂,尤其是部分热点城市的房价大涨了五成左右,却不知道地价比房价更疯狂,成交价比底价高出100%的不计其数,溢价300%以上的亦不足为奇,上海的嘉定新城等区域有几块居住用地溢价率超过400%,开发商丧失理性的拿地行为,远超楼市同样火爆的2007年。

 

而央企在这其中“功劳”莫大。比如就在上海,先是中海地产以70亿元抢下长风地块,当时为全国年度总价地王;后是中建地产以超3万元/平方米的单价夺得新江湾城地块,成为年全国年度总价地王。而中海和中建皆是去年新上市的央企中国建筑的属下企业。如果说中海尚属专业地产商的话,那么,中化集团和中电集团属下的“地产新兵”们,同样在北京的几次“地王争霸战”中胜出。

 

于是乎,“国进民退”成为2009年度中国地产界的热点词汇之一。甚至是当老大很多年的万科,也前所未有的遇到了“王位”挑战,保利地产、中海地产、绿城集团(上海地方国企)皆成为实力强大的竞争对手。

 

实际上,几年前国务院国资委就曾明确了需要国资控制的七个行业,其中并无房地产业。房地产业虽然已成为国民经济的支柱产业,却并非先导性产业,对经济增长科技贡献率极低,反倒是能耗“大户”,国资实在没必要过多关注这一产业。从上世纪90年代房地产实行市场化改革以来,国家一直鼓励不同所有性质的企业参与竞争,不管是民企,还是外企,也正由于此,才在国家和地方资金短缺的情况下,房地产市场获得快速发展。

 

而当房地产业成为高利润行业后,原本渐渐撤出的国资却有卷土重来,甚至大举“入侵”之势。2009年尤其如此。原因主要有三。一是房地产业的利润率远高于很多央企的主业;二是2009年的“四万亿投资计划”和9.4万亿的新增贷款,相当大的部分流进了央企的口袋,而2009年上半年很多非国企开发商却是资金紧张,钱多了自然想在红火的楼市和股市中捞点油水;三是2009年实体经济虽然复苏,许多行业却并未回暖,很多央企并不情愿在主业上追加太多投资。

 

央企投资房地产并不符合国资布局战略,但有些企业在房地产业“混”久了,专业能力还不错,也没必要“赶尽杀绝”。因此从2004年起,国务院国资委就曾圈定中房、保利、华润、招商等16家央企主业从事房地产,其它央企应把房地产业务剥离给这16家。可这一计划在实施过程中,却遭遇巨大阻力,如今136家央企中居然有七成染指房地产。而且看2009年这架式,不仅无法重组、削减存量,增量亦蜂涌而出,他们的大胆抢地行为,直接推高了中国的地价和房价,而且留下了国资投资失败的隐忧。

 

 

这还了得。于是,今年1月《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(“国十一条”)中,罕见的提出:“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。”《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》的出台,也正好呼应了最新的房地产调控政策。

 

那么,对楼市影响若何?此政落实的力度取决于两点。一是对央企负责人的考核有多严厉,二是央企追求私利的“胃口”有多大。很多央企负责人级别相当于部级官员,行政考核这套还是管用的,问题是央企家大业大、管理复杂,属下分公司想要在房地产市场中“捞钱”,严管有点难度。但不管如何,此政必定会在一定程度上抑制主业非房地产的央企投资房地产的热情,这对于稳定地价、进而抑制房价是有利的。央企应更多肩负起企业公民责任,而非与民企争利,更不能给原本就乱相纷呈的楼市添乱子。

 

刊发于新民周刊

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