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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房贷再次收紧是压弯楼市的最重一根“稻草”  

2010-02-04 09:03:06|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷再次收紧是压弯楼市的最重一根“稻草”

 

个人房贷如同橡皮筋,松紧皆易,而且不停的牵扯着房地产各利益相关方的神经。日前有消息称,中国银行北京分行已下发通知,将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折,且全面停止与中介的二手房合作。老实说,这只去年以来房贷消息满天飞中的一个,但却吸引了众多眼球。

 

先得从个人房贷的重要性说起。房地产是资金密集型产业,离开银行贷款肯定玩不转。房地产对银行的依赖度,在中国诸多行业中不敢说第一,至少是前三。央行统计数据显示,2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%;其中个人房贷新增1.4万亿元,同比增长47.9%,占全年房地产信贷量的七成左右。

 

所以,房地产贷款规模很大,其中的主角又是个人房贷,如果个贷收紧,则直接抑制购房需求。同时,又对开发商资金链形成威胁,国家统计局数据显示,2009年房地产开发企业本年资金来源57128亿元,比上年增长44.2%,个人按揭贷款8403亿元,增长116.2%。2009年楼市火爆,开发不差钱,很大程度上拜房贷量激增所赐。

 

从近几年诸多房地产政策的效果来看,个人房贷政策算得上威力最大的一个工具。2007年9月27日“二套房贷”政策出台后,之前还气焰嚣张的楼市,立马出现降温,尤其是房价疯涨的深圳。2008年10月房贷政策重新放松,尤其是对首套普通住宅实行最低二成首付、利率七折优惠之后,11-12月商品住宅成交量就出现明显反弹,同时对2009年全国楼市的持续回暖、火爆立下“汗马功劳”。

 

也正由于此,2009年房地产政策的转向,最先从房贷紧缩开始。6月19日,银监会下发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,要求商业银行坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。此后,各种房贷紧缩的消息不断,直至12月“国四条”出台,要求实行差别化房贷政策,但还是明确支持二次置业中的改善性购房需求。及至今年1月的“国十一条”,口径又变,规定只要是二次购房,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。

 

实际上,从去年12月至今,个人房贷政策可以说“乱成一锅粥”,银监会层面紧缩的速度太快,各家商业银行有些不知所措,至于商业银行的地方分支行,就更是一头雾水,搞不清房贷的松紧度到底该如何控制。总体而言,对于二套房贷的严格执行,各家商业银行基本接到明确指令或者“窗口指导”,即按“国十一条”所要求的首付最低四成,利率视风险而定。

 

但对于首套房贷的执行标准,各家商业银行各行其事,存在明显差别,总体尚属偏宽松。而现今如果中国银行北京分行确属将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折,则无疑又发出一个明确信号:首套房贷也要进一步收紧。估计还会有其它商业银行跟进。

 

除了此番中央抑制投资投机、稳定房价的决心很大之外,也与今年银行信贷整体趋紧有关。上个月央行提高存款准备金率,以及对1月份超量放贷的银行追加提高存款准备金率,充分证明了这一点。如此看来,今年全年个人房贷的新增量铁定难以超过去年的1.4万亿元。

 

实际上,银监会已对今年的信贷政策进行了明确定调,其中紧缩个人房贷和开发贷款是重点,甚至有可能对乱放贷的主管行长实行问责。可以预计,在个人房贷不良率很低,依然属于优质资产的情况下,部分商业银行依然会像以前那样“打擦边球”,但今年房贷总体偏紧已成定局,在此条件下,商品住宅需求萎缩、房价盘整甚至是下跌,看来难逃宿命。  

 

 

 

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