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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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全国各地应紧急启动公共租赁住房  

2010-02-06 14:32:39|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国各地应紧急启动公共租赁住房

 

推进公共租赁房建设,已被列入“国十一条”中。去年住房和城乡建设部《关于发展公共租赁住的指导意见》,目前各地都在制定相关政策。前段时间笔者很荣幸的以上海易居房地产研究院专家的身份,参与上海市房管局组织的相关政策研究,并提供了一些法规制定方面的建议。现摘出研究报告中的部分观点,与业界同仁分享和商榷。

 

促进公共租赁住房发展的四项措施

 

1、鼓励用人单位投资建设和经营管理公共租赁住房

(1)允许企事业单位和各类园区利用自有的存量或闲置用地的(可以改变用地性质),园区也可以租赁周边集体用地建设宿舍,租赁给本单位(园区)住房困难的职工。

(2)鼓励企业和工业园区盘活自有的闲置厂房、仓库等,将其改造成宿舍,租赁给本单位(园区)住房困难的职工。

(3)对于上述公共租赁房免征房产税、土地使用税,对于上改造自用闲置房屋的,还可对单位还可减征相关营业税。

(4)为自建房单位提供低息贷款,支持使用公积金贷款、信托资金、发行中长债券等融资方式。

 

2、引导社会机构参与公共租赁住房的投资建设和经营管理

(1)对于参与公共租赁房投资建设的无地各类社会机构(主要是非营利性组织),无偿划拨土地。

(2)在一定年限内(比如10、20、30年),对此类项目暂免征收房产税、城镇土地使用税,减征机构的营业税、企业所得税。

(3)为社会机构提供低息,甚至无息(财政补贴)银行贷款,以及住房公积金贷款;支持使用公积金贷款、信托资金、发行中长债券、社会捐助等方式融资。

(4)按市场租金与实际租金的差额,给经营机构以租金补贴,保证其获得与市场相近或略低的收益率。(美国《住房和社会发展法案》(1974-1983年)规定,承担新建和修复工作的私营发展商和非营利发展商,可获得联邦住房行政管理局(FHA)担保的金融支持,住宅和城市发展局(HUD)与发展商签订20至30年的合同,HUD补贴发展商市场正常租金与房客支付的实际租金之间的差额)

(5)允许开发和经营机构以市场化租金水平出租商铺等配套设施,甚至可以部分出售。

 

3、设立公共租赁住房运营基金

由政府设立专门的公共租赁住房运营基金,为政府自建项目提供开发资金,以及为社会机构提供低息或免息贷款、相关补贴等。运营基金的资金来源于一定比例的土地出让金(比如净收益的5%)、公营商业配套用房的租金收入、社会捐赠等。

 

4、实现公共租赁住房与廉租住房和经济适用房的良性对接

(1)对于本市居民,公共租赁房重点解决的是既不符合廉租房准入标准,又买不起经济适用房的“夹心层”群体的租房问题。同时,凡是符合廉租房准入标准,但还没有轮候到实物配租,或者不满意相关条件的居民,皆有资格享受公共租赁房政策。

(2)从长远发展角度考虑,廉租房准入门槛应不断降低,直至能够覆盖10%左右的城镇家庭,也即所有居住困难的低收入家庭;公共租赁住房则面对无私房的中低收入家庭。

(3)公共租赁住房的租金标准高于廉租房,可以不超过租户收入的三分之一为标准(德国对低收入家庭的控租线是25%,美国为25%——1981年提高到30%)。

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