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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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没收地王实属“杀一儆百”  

2010-02-09 08:40:11|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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没收地王实属“杀一儆百”

 

近日两宗地王倒了大霉。一宗是大龙地产于2009年拍得的北京顺义区地块,另一宗是招商地产联合九龙仓于2007年拿下的仙林地块,同时两家各自2亿多的保证金皆被没收。

 

此事意义重大,是政府打击土地违规行为的风向标。俗话说“擒贼先擒王”,地王就是土地出让市场中的“王者”,拿地的多是财大气粗上市公司,而且多属“国”字头的主儿。大龙地产属顺义本地国企的“地头蛇”,招商地产则是央企嫡系。国土部门如此狠下心来收回土地,只能说明政府在土地管理方面开始“硬起来”。

 

回头看看,打击囤地这事已经折腾了十几年。早在1994年出台的《城市房地产管理法》中,就曾明确规定:“出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。”2005年的“国八条”,2006年的“国六条”,直到去年12月的五部委土地新政中,一而再,再而三的强调这档子事。

 

可结果呢。国土资源部的数据表明,截至2009年底,全国仍然约有1万公顷闲置土地,其中企业自身原因造成闲置土地的占比46%,政府原因占比54%。国家统计局的数据显示:截至2008年底,全国房地产开发企业已购置尚未开发的土地面积超过12亿平方米。部门不同,数据有异,对此国人已经习惯。但事实相同:全国房地产开发用地闲置严重。

 

闲置的原因不外乎两种:一种是政府原因,或者是动拆迁遇到阻力,无法按时向开发商交地,或者是用地规划调整,开发商无法按时开工;另一种是企业原因,那就比较复杂了,少数属于企业面临重组、资金紧张等客观原因,多数属于坐等地价升值等主观原因。政府有责,那就得对公众有个说法,以后别再重犯类似失误;企业有责,那就应当依法按规办事,该罚的罚,该收的收,没什么好商量的。

 

大量土地闲置的后果是严重的。主要表现在两点:其一,助推房价。2009年全国商品房竣工面积7.02亿平方米,同比增长5.5%;而全国商品房销售面积9.37亿平方米,同比增长42.1%。在市场经济条件下,商品供不应求,自然涨价,尤其是2009年部分大城市纯商品住宅严重供不应求,房价当然严重上涨。而现有条件下,部分大城市可供出让的住宅用地非常有限,而且今后三年政策性、保障性居住用地的供应比重高达五成以上,如果任由部分开发商囤地,今年几年房价还得大涨。

 

其二,降低经济效率。市场经济追求的是经济效率,我国房地产市场化的方向不变,因此除了住房保障之外的所有行业资源,都应尽可能大的创造经济价值,提高房地产经济活动的效率。作为最宝贵、最基础的土地要素,却被人为的巨量闲置,这是对我国房地产经济的无情讽刺。而且,那些不良企业坐等土地升值,有不劳而获之嫌;而那些良民企业按时开工造房,卖房后的收益有时反倒不如捂地“懒汉”来得多,无疑这将扭曲行业“激励机制”,变成了“奖懒罚勤”。

 

因此,清查闲置用地、打击非法囤地,到了必须动真格的时候了。从长期看,这是为了我国房地产更加健康的发展;就近期言,这是解决高地价、高房价的一条捷径——通过增加有效供给,远比直接打压房价来得有理、有据、有效。

 

去年下半年以来,国土资源部对此非常重视,接连出台多个文件要求各地严加查处闲置用地行为,近期又公布了全国9宗2009年地王的出让合同细节,让社会舆论监督企业。而以往“只听不做”或“多听少做”的地方政府,态度亦有所改观,部分城市已开始行动起来。比如,上海、北京等地都公开督办一些闲置用地,上海、海南、北京等地规定:对于未按时缴纳出让金或未按时开发的,限制其进入土地市场继续拿地。

 

北京和南京两宗地王被没收,显示出政府“杀一儆百”的用意。这不仅有助于尽快逼出闲置用地,缓和商品住宅供不应求的市场矛盾,而且对于抑制高地价亦大有裨益。比如,近日倍受关注的上海外滩8-1地块和黄浦区163地块,都以很低的溢价率成交。而上海临港新城的四幅土地,其中三幅居然只有一家竞标者,终以挂牌价成交,楼面价较去年12月相近地块的出让价下降约二成。开发商不敢再盲目高价圈地了,这正是打击囤地的重要目的之一。

 

刊发于东方早报

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