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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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北京大兴公租房的喜与忧  

2010-03-12 11:24:55|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京大兴公租房的喜与忧

 

近日,北京市规划委主任黄艳表示:北京将逐渐加大公租房的建设力度,今后公租房在北京的政策房中将占主导地位。而海淀区唐家岭村等城乡接合部改造中,将建设公租房提供给外地人口和大学毕业生。

 

什么叫占主导地位,也即住房供应量或政策覆盖面最大。这也就是说,在由廉租房、经适济适用房、公共租赁房、限价房等组成的政策性住房体系中,公共租赁房将成为“老大”。北京的这一提法,或者说目标,在全国属于绝无仅有。

 

在房地产业界,有保障性住房和政策性住房之分。前者主要包括廉租房和经济适用房,后者的概念和内涵大于前者,将限价房、部分旧改房、公共租赁房等产品也纳入进来。当前在整个政策性住房体系中,经济适用房的累计建设规模最大,廉租房近两年异军突起,2009-2010年,全国廉租房的新建套数实际上已超过经济适用房。

 

公共租赁房是个新生事物。2008年年初,住房和城乡建设部部长姜伟新表示:要加大租赁市场方面的探索工作,以有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。2009年国家开始研究制订《公共租赁住房指导意见》。2009年北京、常州、厦门、重庆等少数地方城市已开始实质性的启动和尝试。2010年1月出台的“国十一条”中,明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010-2012年住房建设规划。

 

北京的情况是这样的。2009年8月1日,《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》,这是全国第二个率先出台相关规定的城市,第一个“吃螃蟹”的是深圳——早在2008年1月就已出台。北京的公共租赁房由政府提供政策支持,限定户型面积、供应对象和租金水平,面向本市中低收入住房困难家庭等群体出租。

 

截至2009年11月,北京已建设、收购11个公租房项目,共51.5万平方米,可提供房源7400多套;按北京市最新规划,今年还将计划新开工建设和收购公共租赁住房8000套,占全部政策性房的6%。根据上月出台的“京十一条”,2010年北京新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。

 

至于为何提及海淀区唐家岭村等城乡接合部改造中,将建设公租房提供给外地人口和大学毕业生。这是今年两会期间的一个敏感话题。唐家岭村的户籍人口为4000多人,却聚集了大约6万租户,其中70%为大学生,“蚁族”的“蜗居”现象突出。全国政协委员考察后,不禁落泪,并深有感慨:“公租房就应该首先满足这些最需要的人!”

 

目前我国住房体系不够健全,尤其是住房保障制度无法覆盖全部的中低收入群体,存在“夹心层”现象。通过大力发展廉租房,最终能够保障占城镇总人口5%-10%左右的低收入、居住困难群体。通过经济适用房制度,大致能解决5%-10%左右的中低收入群体的购房问题。

 

但是,还有10%-20%左右的低收入和中低收入群体(包括外来人口)或者不符合廉租房准入标准,或者买不起经济适用房和普通商品房,这就是我们常说的“夹心层”,政府应该通过公共租赁房解决其居住问题,其租金补贴标准要比廉租房低。

 

另外,目前我国住房租赁市场处于初期发展阶段,并且其发育程度明显落后于住房销售市场,这既与我国民众在住房消费上“重购轻租”有关,也与政府没能规范市场秩序、完善管理制度有涉。在外来人口较多、房价较高的上海等一线城市,情况尤其为突出,无法满足各种社会群体对于租房居住的需求。

 

在这种情况下,建立全新的公共租赁住房制度,已变得越来越急迫。实际上,就目前我国的政策性住房产品体系来看,经济适用房饱受争议,不宜大规模建设;限价房更是“非驴非马”,不具有可持续发展空间;廉租房受益面有限。只有大力发展公共租赁房,才能既满足本地暂时不能享受廉租房和经济适用房政策的中低收入群体,又能解决才毕业的大学生和低收入的外来务工员的住房难题。

 

正是在这种意义上,北京市大兴公共租赁房的雄心和做法,值得褒扬。但又不得不防范走向另一个极端。1998年房改之前,我国实行的正是带有福利分房特征的公房制度。在全国强力推行新型公共租赁房制的眼下,各地决策者的脑袋中应时刻绷着这根弦,绝不能把特殊群体的保障当成全民福利来搞。

 

刊发于东方早报

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