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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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两会后楼市面临更大的考验  

2010-03-24 09:10:02|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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两会后楼市面临更大的考验

 

意料之中,今年全国两会,几乎成为高房价的“泄愤”大会。各界代表都表达了对高房价的不满,与此同时,开发企业的代表们却集体噤若寒蝉,舆论压力实在太大了。2003年开始,每年的两会上,讨论房价的声音都不小。相较而言,代表们的嗓门尤其大。

 

这一切皆因2009年全国楼市太火爆,房价涨得太离谱,所以国家统计局才报出70个大中城市房价同比2008年仅上涨1.5%,便立即招来各界痛批,最后国家统计局局长不得不公开表示统计方法和采样确实有问题。2009年,北京市新建商品住宅成交量是2362万平方米,同比增长77%,商品房成交均价为13799元每平方米,平均房价涨幅为11%左右,看似不大,其实同质房源(比如同一楼盘)的涨幅达到30-50%。这一情况与上海和深圳相似。

 

去年12月份,以“国四条”为标志的紧缩型调控拉开大幕,今年1月出台的“国十一条”更是全面严厉化,直到今年两会调控压力再次升级。这期间,既有中央部委出台的具体方案,又有地方出台的细化措施。比如,去年12月国土资源部等五部委出了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,今3月8日又下发《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。上海于去年年底出台了“沪四条”,北京于今年3月推出了“京十一条”,两地基本上全面照单全收“国四条”和“国十一条”的内容。

 

2010年一开始,房地产市场就被上了“紧箍咒”,任是神通广大的“孙猴子”也得降低姿态。1-2月全国主要城市房屋交易量大幅萎缩,当然这其中也有冬季和春节的季节性因素影响,但显而易见政策紧缩是主因。2月,全国70个大中城市房价指数环比增长0.9%,比1月下滑0.4个百分点,比去年12月的高点已回落0.6个百分点;而北京更是快速收窄至0.4%,上海已变成0.0%。此番调控中央将抑制房价的矛头重点指向一线城市和部分二线城市,这些城市的房价将受到更多打压。

 

从成交情况观察,2月,北京新建商品住宅成交量环比1月下跌37%,成交价格为17582元/平方米,环比下跌8%;住宅成交结构也发生明显变化,中高档住宅成交比重为55.4%,环比下滑10个百分点,说明投资需求进入观望;而90平方米以下的小户型成交比重达到39.54%,环比上升了10个百分点,说刚性需求继续入市。

 

从今年房地产政策的发展趋势看,总体将保持紧缩态势。一方面是货币政策开始收紧,今年头两个月存款准备金率已提高两次,由于2月CPI增长2.7%,超出市场预期,加息的脚步也越来越近;另外,货币供应增幅已出现拐点,今年1月M1 增幅高达38.96%,创造历史最高纪录,2月即出现明显回落;还有,房地产信贷成为重点紧缩的对象。另一方面,由两会传递出的言论和信号,抑制投机性需求和稳定房价将是今年楼市调控的主旋律。

 

预计房地产政策将会在两个方面进一步加强。一是稳定地价房价依然是重点,主要措施包括清查闲置用地、打击捂盘惜售、规范预售制度、紧缩二套房贷、加快开征物业税等。二是加强住房保障,一方面是加强保障力度,今年全国将新建600万套各类带有政策性和保障性住房,包括限价普通商品住房、经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房、城市和工矿棚户区改造;另一方面,今年将加强法制化建设,计划研究出台《基本住房保障法》以及《关于发展公共租赁住房的指导意见》。

 

尤其值得关注的是,北京市今年在住房保障方面的推进力度空前加强。根据2月出台的“京十一条”,2010年北京新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。北京市规划委主任黄艳还表示:北京将逐渐加大公租房的建设力度,今后公租房在北京的政策房中将占主导地位。而海淀区唐家岭村等城乡接合部改造中,将建设公租房提供给外地人口和大学毕业生。

 

住房保障被强化后,将对商品住宅市场产生两种影响。一种是分流部分中低端的购房需求,大量的经济适用房和部分的限价房(中低价位、中小户型)将影响中低档普通住宅市场。另一种是随着政策性、保障性居住用地在土地供应中的比重越来越高(按国土资源部“19条”将达到70%以上),中高端、尤其是高端商品住宅的供地规模还将持续减少,这将严重限制今后几年高档商品住宅的供应量,从而不利于抑制房价。

总体来看,我国和北京的住房制度正在经历新一轮的变革,这将是一个中长期的演变过程;而房地产调控则是短期行为,重点抑制高房价。在这一背景下,今年北京楼市将以调整为主,在商品住宅成交量显著下滑的同时,房价也会现小幅下跌,部分区域的部分楼盘甚至可能出现三成左右的明显下跌。

 

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