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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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上海楼市的外来投机需求退潮  

2010-03-30 09:09:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上海楼市的外来投机需求退潮

 

两会结束了,关于高房价的讨论却仍绕耳际。两会期间,代表们提交的与房价有关的议案不胜枚举,同时部分官员的讲话也传递出政府抑制房价的决心很大。比如住房和城乡建设部长姜伟新在接受记者采访时称:“今年的房价一定要努力让它保持稳定。总理都说了,不稳定怎么行,肯定行!不行也得行!”

 

从去年12月出台的“国四条”开始,遏制部分城市房价过快上涨的势头,成为房地产调控的一个重要目标。这其中的“部分城市”,重点指代北京、上海、深圳等几个一线城市。从上海近几年的情况看,房地产市场继2004年、2007年之后,2009年成为第三个非理性繁荣的年份,市场化的商品住宅成交价格出现大幅上涨。

 

推高房价的因素有很多,从需求类别上观察,投资投机性购房需求是主因。因此,如何通过合理的抑制投资和打压投机需求,是稳定房价的重要手段;而且,这也是国家房地产调控政策的一个重要方针。除了通过差别化税收、信贷政策外,能否从限制外地人购房方面做些动作,成为少数房价过高城市政府考虑的一个方面。

 

比如在房价疯涨的2010年1月,三亚市城乡建设和住房保障局下发关于抑制楼市炒作通知,对前往三亚购房的外地人采取限制购房的措施,规定一个身份证只能购5套房。而上海市于2007年12月,在发布的《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》中,也曾提出:市房地、发展改革、公安等部门要研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策,合理引导跨地区购房。这一话题立即成为当时社会各界关注的焦点,媒体纷纷报道:上海或出政策限制外地人购房。争议和反对之声颇多。

 

那么,外地人在上海楼市的投资投机情况到底如何,笔者略作分析。近几年,外地人在上海购房的比重确实较大,不妨以2009年为例加以分析。上海房地产交易中心数据显示,2009年外地人在上海购买新建商品住宅量占全部新建商品住宅成交量的23%左右,其中境外人士和机构为2%左右,外省人为21%左右。从环线分布来看,内环内区域和外环外区域外地人占比皆为25%左右,内外环间区域占比为18%左右。

 

以金山区为例。2004-2008年,区外人口(包括上海其它区的本地人和外省人)购买新建商品房的比例越来越大。2004年区外人口购买新建商品住宅的比例为20%,2008年大幅提高到40%(其中外省人约为21%)。

 

根据上海市2009年统计公报,全市常住人口总数为1921万人,其中,外来人口542万人,占全市常住人口的比重约为28.2%。作为全国人口规模最大、经济最活跃的国际化大都市,上海的商品住宅对外地人的吸引力很大。大致而言,外省人在上海购房的原因可归为三种。

 

第一种情况:在上海工作和生活的外地人,出于自住需要而购房。他们多数属于首次置业,少数属于二次改善需求。购房的目标完全是为了更好的在上海安居乐业,这是一种合理的购房需求,政策不宜限制。

 

第二种情况:或者孩子在上海上学,或者有亲属在上海,或者将来想要在上海长期或间断式停留等诸多原因而在上海购房。这类需求兼有投资和自住的双重性质,在一定程度上有其合理性,政策不宜打压。

 

第三种情况:当前既不在上海工作和生活,以后也无长期居留的打算,在上海购房纯属投资或投机需求。当然,投资和投机的边界并不清晰,无法科学区分。有些人投资一套至两套,这在房地产市场平稳时期,不必加以限制;有些人投资多套,已明显带有炒房性质,政策可考虑适当限制,尤其是在房价高涨时期,更应积极引导和制约。

 

关于外资购房,国家已有相关政策进行规范,且近两年其所占比重明显下降,目前不足为虑。上海新建商品住宅成交面积中境外人士购房比重,已由2006年高峰时的5.34%回落到2008年的2.05%,以及2009年2%左右。比重降低的原因有三:一是说明2006年出台的“171号文”限外政策取得较好效果;二是2008年下半年以来,人民币升值进程基本停滞,制约了外资套汇赚钱效应;三是2008年国际金融危机使部分海外基金被迫流回美国总部救急。

 

在政府打压下,今年1月以来,上海楼市已明显降温,商品住宅成交量急剧下降,价格亦出现调整。2月全国70个大中城市房价指数环比增长0.9%,北京回落至0.4%,而上海已变成0.0%——也即出现止涨,可以说上海房价正在经历由涨转跌的敏感过程。在此形势下,境外和外省的投资投机需求正在显著萎缩,这无疑为抑制房价上涨创造了良好的条件。

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