注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

日志

 
 
关于我

上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

网易考拉推荐

公共租赁住房最多算是“准公共产品”  

2010-03-31 08:54:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

公共租赁住房最多算是“准公共产品”

 

自去年年初以来,公共租赁住房成为社会议论的一个热点。2009年国家已开始研究制订《公共租赁住房指导意见》。2009年北京、常州、厦门、重庆等少数地方城市已开始实质性的启动和尝试。2010年1月出台的“国十一条”中,明确规定各地应把公共租赁住房列入本地2010-2012年住房建设规划。

 

当前,以廉租住房和经济适用房为主的住房保障制度无法覆盖全部的中低收入群体,存在“夹心层”现象。另外,在外来人口较多、房价较高的上海等一线城市,散乱、无序的住房租赁市场,无法满足各种社会群体对于租房居住的需求。在这种情况下,建立有别于福利分房时代的全新的公共租赁住房制度,已变得越来越急迫。但是,当前国家层面和地方层面,对于如何制定公共租赁住宅政策存在很多疑难问题,而民众在理解和期望方面有些混乱。最需要思量的是,公共租赁住房的属性问题。

 

公共租赁住房是否属于公共产品,是否应划入住房保障范畴?经济学中,把所有物品分为四种:私人物品、公共物品、公有资源和自然资源。划分的标准是物品是否具有消费的排他性和竞争性。排他性是指可以阻止非购买者使用的特性,所有私权或收费的物品都具排他性;竞争性是指一个人的使用会减少其他人的使用。如果简化性分类,也可把所有物品(包括服务)分为公共品和私人品两类。私人产品同时具有排他性和竞争性。公共产品既无排他性、也没竞争性。显然,所有住宅都有竞争性,一个家庭住进去某套房子后,其他家庭就不可能在同一时间段也搬进去。因此,所有住宅都不是公共产品。从排他性来看,农村宅基地和福利化分房时代的公房,基本上没有排他性;凡是私有产权的住宅都有排他性——也包括经济适用房和房改房,目前只有廉租房无排他性。以此衡量,则全部的住宅都不算上公共产品。

 

严格定义上的公共产品,包括灯塔、国防、广播等。事实上,现实社会中“纯公共产品”并不普遍,倒是“准公共产品”——或者说广义上的公共产品更常见。学校、公园、高速公路、博物馆、医院等都属于“准公共产品”。对于住宅产品而言,目前我国只有廉租房算得上“准公共产品”,经济适用房和其它商品住宅皆不属于。

 

人生来拥有居住的权利,这是文明社会对人权的基本尊重,联合国宪章中也有相关约定。然而,针对住房,还须明确公共产品和私人产品的边界。只有这样才能弄清楚政府该承担什么职能,市场又该扮演什么角色。

 

所有的公共产品,都是用来增加多数人经济福利的。由于容易产生不用付费即可享受的“搭便车”现象,有盈利诉求的企业都不愿提供公共产品,所以必须由政府出面做这种事。对于部分准公共产品,也可以在政府协调下,让企业参与生产和经营,比如收费的高速公路,可由企业投资并由其经营一定年限。

 

作为准公共产品的那部分住宅,惠及的对象是无法通过市场解决居住问题的弱势群体,其重要特征之一是不能转化为私权,而只能作为公有或集体所有物品,动态地让居住困难群体享用。廉租房正是这种准公共产品。所谓“动态”,是指某套住房的使用权不能永久地为某户家庭所占有,正如公共厕所不允许某人一直霸占着一只马桶。廉租房既属于准公共产品,又属于住房保障体系;而经济适用房虽然属于住房保障范畴,但由于其产权基本属于私有(虽然是有限产权),所以不属于准公共产品。

 

从上述意义分析,公共租赁住房的性质应该向准公共产品靠拢,也即由政府投入一定的资源,让一定的社会人群受益,而且受益权是必须是能够流动的,如果租赁权固化,则就沦为实质上的私有产品。

 

从住房保障范畴看,社会保障是指国家和社会通过立法对国民收入进行分配和再分配,对社会成员特别是生活有特殊困难的人们的基本生活权利给予保障的社会安全制度。一般来说,社会保障由社会保险、社会福利、社会救济、优抚安置等组成。社会救济是对贫困者提供物质帮助,我国的廉租房制度就是属于此范畴。社会福利一般指提高广大社会成员生活水平的各种政策和社会服务,我国房改以前实行的就是福利化分房制度。

 

公共租赁住房既可以以社会救济为主,也可以以社会福利为主。二战以前的社会保障只是保证居民拥有维持生存所必需的生活资料,二战以后福利国家纷纷出现。与之相适应,欧美国家的公共租赁住房二战之前偏重于社会救济,二战后带有更多的社会福利色彩。当然,国别不同,程度有异。如瑞典突出社会福利,美国注重社会救济。

 

总而言之,我国将要实行公共租赁住房最多算是准公共产品,政府不必“打肿脸充胖子”,非要给民众画饼充饥,而民众也不要奢望公共租赁住房将他们重新带回到福利化分房的老路子上去。

  评论这张
 
阅读(1036)| 评论(10)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017