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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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抑制房价的矛与盾  

2010-03-09 09:07:32|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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抑制房价的矛与盾

 

两会期间,“房价”堪称最热门的名词。3月8日十一届全国人大三次会议在人民大会堂金色大厅举行记者会,住房和城乡建设部部长姜伟新在答记者问时提出:中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的,未来20年由于中国是城镇化、工业化的快速发展时期,需求较大,而土地供应是有限的,房价上涨的压力仍然是很大的。但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。

 

这其实是一对矛和盾。明知房价上涨压力很大,偏偏还得去抑制它。从长期看,如果暂且不考虑个别年份的短时下跌,房价再涨20年,基本上属于真理。城镇化、工业化、土地稀缺、国人重购轻租等因素是客观存在的,除非回到计划经济时代,否则房价长期铁定看涨。

 

姜部长这话说得没错,可老百姓却不一定能入耳,毕竟房价之高已成为很多家庭的最大负担,没买房的更是只能望房兴叹。既然房价铁定要涨,抑制房价的调控行为不是“唐吉诃德之举”吗?“但是中央政府抑制房价过快上涨的决心更大。”既然决心大,短期肯定能抑制住房价过快上涨的势头,否则中国楼市也不叫“政策市”了。

 

这种短期能治、长期无功的高房价现实,已经成为一大社会矛盾和经济难题。其实,短期治理高房价也存在相当大的难度。1998年房改后,尤其是2003年房价快速上涨以来,调控房价的措施之多,动作之频,估计能创世界纪录了。可房价根本就没有明显下跌过,2008年拜国际金融危机所赐,房价曾出现过半年的短暂、小幅下跌(70个城市房价指数同比跌幅最大不过1.3%)。

 

因此,暂且不管房价是否真能再涨20年,未来是否真能将房价控制在合理运行轨道中,眼下到底该如何抑制?去年12月的“国四条”、今年1月的“国十一条”、两会上温总理政府工作报中提出的“房四条”中都有所明确,3月8日姜部长再次重申:要从供给、需求和管理三方面入手来抑制高房价。

 

供给方面,第一要加快普通商品住房的建设,第二是加快、加大经济适用住房的建设,扩大经济适用住房的供应范围。第三就是加大、加快限价房的建设,进一步扩大限价房的供应范围。第四就是公共租赁住房从今年开始也要加快建设。值得关注的是,经济适用房的准入标准将降低,按2007年国务院出台的“24号文”,经适用济用是供应给低收入家庭的,目前各地已扩大至中低收入家庭,将来还会继续降低门槛,比如上海市已准备在闵行区、徐汇区试点的基础上,扩大受益面。

 

业内外比较敏感的是限价房。2006年的“国十五条”中提出限价房的概念后,基本没得到落实,只有广州、北京、成都等少数城市做过相关尝试,结果并不理想。比如2008年商品住宅价格有所下跌,广州的限价房项目价格顿时优势丧失,曾一度出现滞销现象,弄得政府和房企陷入被动和尴尬。现在国家老调重弹,各地是否愿意推行还有待观察。在笔者看来,在经济适用房已饱受诟病的情况下,大力推行非市场、非保障的限价房,难称良策。

 

需求方面,“国四条”和“国十一条”提法是抑制投资投机性购房需求,而此次政府工作报告中仅提抑制投机性购房需求,反映出投资性需求很难厘定。因此姜部长认为:所谓不合理的需求也是一个相对的概念,从中国目前情况看,可能还是要抑制一下投机性的需求。目前恐怕要对第二套房的消费有一些经济的办法,进行一些控制。

 

二套房贷已经收紧,还怎么再紧?“国十一条”中规定二套房贷,最低首付为四成,但对利率并无限定,只提到房贷利率按市场风险而定。如果要进一步严格,极有可能严格执行1.1倍利率——这是2007年“二套房贷政策”中的原始规定。

 

至于管理方面,主要是打击囤地和捂盘,另外各个地方、各个城市负有加快保障性住房建设的任务和解决房价过高、过快上涨的责任。这就涉及到一个深层次的问题,地方政府到底该如何平衡“发地产财”与“抑高房价”之间的关系。重庆市政协副主席陈万志在两会上表示:“我国现阶段涉及房地产的税费多达62项,占到房价的30%-40%,税种设置繁杂、征收环节多,一定程度上推高了房价!”加上土地出让金,房地产业对地方财政的贡献率就更高了。因此,在稳定房价、住房保障上面实行地方长官问责制,势在必行。

 

3月5日,姜伟新部长在接受记者采访时称:“今年的房价一定要努力让它保持稳定。总理都说了,不稳定怎么行,肯定行!不行也得行!”这话百姓爱听,我们不敢奢求房价未来20年不涨,但真的希望未来三年能够稳定下来。

 

 

刊发于东方早报

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