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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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建设部也行动起来了  

2010-04-21 11:01:48|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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建设部也行动起来了

 

“国四条”和“国十一条”之后,但见国土资源部异常活跃,接连出台的土地出让金新政,“十九条”等。在房地产调控中,建设部的权力确实不大,但总归也得积极行动起来,于是近期出台的了下面这个文件。总体来说,新意不多,还是那句老话:重在执行,如果真能督促地方政府严格执行,则楼市必然会更加健康和稳定。

 

对几个有新意的条文略做分析:

 

第一,“房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。”

 

10日内预售属老生常谈,按预售申报价格销售,则可防止开发商坐地涨价,一天几价。可这条也有问题,如果接下来房价下跌,甚至部分城市快速下跌,则开发商开盘时采取降价,算不算违规呢?所以说这条内容制定的不太严谨。

 

 

第二,“要求对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,进行严肃查处。”

 

对于采取畸高价格销售,这招如此能严格执行,则可能抑制以前有些开发商为了捂盘而故意挂出离奇高价的现象。但本政策有个漏洞---没有规定达到预售标准的楼盘必须领取预售许可证,这样有些开发商只要拖着不领证,则政府很难监管。

   

第三,“要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度,明确预售资金要全部纳入监管账户,确保预售资金用于项目工程建设。”这一点很重要,国外多是这么做的,可以防止开发商乱花买房人的预付款,会使开发商的资金有点紧张。

 

第四,“明确商品住房要严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。”以前,很多投机者买了期房后,在竣工前就会转手谋利,这是一种比较恶劣炒房行为,禁止改名,就能防止这种行为。

第五,“直辖市、省会城市(自治区首府城市)、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。”这项措施很具体,压迫着地方政府部门必须做这档事,与国土资源部限令地方部门查处囤地企业的做法相似。预计在近几个月能起到一定效果。

 

 

附录:《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》

 

    2010年4月13日,住房城乡建设部下发了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》)。这是住房城乡建设部贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称国办发〔2010〕4号文)的重要规范性文件。
  房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段,对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温,近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此,《通知》要求各地切实负起责任,加大查处力度,强化房地产市场监管。

  ——进一步加强房地产市场监管。一是明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。二是要求对已经取得预售许可,但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售,以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为,进行严肃查处。三是明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为,包括炒卖房号,在代理过程中赚取差价,通过签订“阴阳合同”违规交易,发布虚假信息和未经核实的信息,采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。四是要求各地健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开;房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。五是明确各地可结合当地实际,制定商品住房现售管理办法,鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。

  ——完善商品住房预售制度。一是要求各地严格商品住房预售许可管理,合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求,预售许可的最低规模不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。二是强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。预售方案中主要内容发生变更的,应当报主管部门备案并公示。三是要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度,明确预售资金要全部纳入监管账户,确保预售资金用于项目工程建设。四是明确商品住房要严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

  ——加强预售商品住房交付和质量管理。随着房地产市场的持续升温,配套缺失、安全隐患等商品住房质量问题愈发成为社会关注的重点之一。一是明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。二是要求各地要建立健全商品住房交付使用管理制度,加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收制度。三是要求各地落实预售商品住房质量责任,明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任,勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任。四是要求强化预售商品住房质量保证机制,鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。

  ——健全房地产市场监督管理机制。一是要求各地通过房地产信息网络公开等措施,加大对违法违规行为的查处力度,尤其对退房率高、价格异常以及消费者投诉集中的项目,要重点核查。二是要求各地积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面,今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系,信用档案作为考核企业资质的依据。三是要求各地加强对违法违规企业的相关责任人的责任追究,对造成重大工程质量事故的房地产开发企业法定代表人、负责人,无论其在何职何岗,身居何处,都要依法追究相应责任。四是要求各地建立商品住房市场动态监管制度,落实监督检查责任制度,畅通举报投诉渠道,重视和支持舆论监督,积极妥善处理矛盾纠纷,并及时公布处理结果。

  此外,《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治,准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况,并将清理情况向社会公开;对尚未开盘的商品住房项目,要责成房地产开发企业限期公开销售。直辖市、省会城市(自治区首府城市)、计划单列市要将清理结果于今年6月底前报住房城乡建设部。《通知》还明确,其他商品房的市场监管参照《通知》执行。

 

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