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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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一线城市房价或跌三成  

2010-04-22 09:06:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市房价或跌三成

 

当前,新一轮的房地产调控成为我国房地产领域,甚至整个经济领域中最大的话题,近两周以来,地产股的持续下跌,已在资本市场上充分反应了其重大影响力和冲击力。

 

众所周知,2009年全国房地产市场经历了一个相当怪异的复苏、回暖、繁荣、疯狂的过程,部分城市投资投机成风,房价暴涨一倍左右。于是,2009年12月,国务院出台“国四条”,拉开紧缩型调控的大幕,其后又有五部委土地出让新政、“国十一条”等。然而,全国楼市经历了1-2月的季节性短暂调控后,3月下半月开始,以北京一天诞生三个地王标志,部分城市地价房价显露新一轮上涨的迹象。中央忍无可忍,终于展开新一轮楼市调控。对此,笔者简要概括出以下四个特征。

 

第一,政策推出的频率最高。短短四天时间,却经历了国务院层面的三次政策调控。 4月14日,国务院召开一季度经济工作会议,会议通告中涉及到一些房地产内容;4月15日,公布了14日国务院会议中关于房地产政策的更多内容,业界称之为“新国四条”;4月17日,国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,简称“国十条”。接连三次披露房地产调控政策,而且一次比一次严厉,不断追加措施,这在近几年的调控史中绝无仅有。

 

第二,政策的规格最高。2005年以来,国务院层面出台的全面性、综合性的调控文件共有四个。但级别不同。2005年出台的《关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号),属于国务院办公厅明发电报,政策级别在国务院内部较低。2006年出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号),和2008年出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号),以及《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (国办发〔2010〕4号),属于国务院办公厅文件,级别比“明电”高点。

 

而这次下发的是《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即国十条)(国发〔2010〕10号),属于国务院文件,级别比上述还要高,基本上属于宏观调控中最高档次的文件。由此可见国家对此次调控的重视程度之高。

 

第三,政策的措辞最严厉。从文件的名称中,就可观察政策的严厉程度,单就调控房价而言,2005年以来,共有四个国务院文件将调控矛头直指房价。其中“国八条”、“国六条”、“国十五条”等文件的名称中,皆谓之“稳定房价”,而此次则是“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。去年12月的“国四条”中,首次提出“遏制房价”,彼时业内人士已经惊呼严厉,而此次又加上了一个形容词“坚决”。中央稳定房价的急切心态可窥一斑。

 

第四,调控措施最凶悍。应该说“国十条”中的多数内容,并无新意,多属今年1月出台的“国十一条”中的内容。但有三条新增内容尤其值得关注。第一条是,贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%。第二条是,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。第三条是,地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

 

另外,“国十条”提出了建立考核问责机制。虽然这一话题以前文件中也曾提及过,但此都不及此次这么明确。“稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。”

 

自2003年以来的房地产调控,之所以房价越调越涨,一个重要原因是地方政府不愿认真落实中央政策。国家调控房地产,与地方利益冲突,尤其是损及土地财政,减少房地产税收。房地产业的最大属性是区域性,如果不能有效督促地方政府切实执行政策,则难以奢望调控效果。“国十条”中专门将建立考核问责制列为一条,充分证明中央在给地方政府以前所未有的压力。而且,考虑到明年政府将面临换届前的考核,预计此番地方长官不太可能“顽固不化”,正所谓“识实务者为俊杰”。

 

最后,还要关注后续政策。“国十条”中提及:“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”这就预示着,物业税将会加快研究,房产税短期内就有可能在一线城市进行完善后推出,土地增值税铁定会严格征收。

 

既然“国十条”如此严厉的遏制房价过快上涨,那么房价然会经历一个涨幅收窄、滞涨、下跌的过程。从中央意愿看,并不希望房价大涨大跌,理想目标是稳定房价或让房价小幅上涨。然而,资产价格有自己的规律,很难维持一个稳定状态,要不上涨,要么下跌。

 

今年3月,70个大中城市房价同比涨幅份为11.7%,已超过2008年1月11.3%的历史最高值(2005年以来有此统计数据以来),4月房价涨幅还会继续扩大,同比增幅的高点极有可能出现在5-7月之间。更有分析价值是房价的环比情况。

 

2009年12月70个大中城市房价环比增幅再次攀上1.5%,2007年月以后26个月的最大涨幅,2010年1月环比涨幅收窄至1.3%,2月环比上涨0.9%,3月环比上涨1.1%,涨幅重增加,说明3月房价重现加速上涨苗头,显而易见这是中央所不愿意看到的,所以展开新一轮调控。在政策重压之下,4、5月房价环比涨幅将收窄,6月或7月就会现止涨,或小跌,下半年将以下跌为主基调。

 

当然,上述分析是全国整体情况,大概可以认为全国房价将于6月前后出现拐点,其标志就是环比涨幅为零。至于政策重点关注的高房价城市,比如一线城市的房价,将会更快出现整体性的下跌。从微观面分析,也即人们所感受的现实市场中,目前很多楼盘或二手房已经开始止涨或下跌,基本上可以认为“国十条”出台后,微观市场中立即出现了房价拐点。至于房价下跌的幅度,若以指数价格看,全国70个城市房价指数将会在下半年出现同比负增长,但跌幅很难超过5%。若以同质房源的情况看,一线城市房价和少数东部二线城市可能会下跌三成左右,中西部城市降幅不会太显著。

 

至于商品房成交量。2009年全国商品房销售面积高达近9.4亿平方米,创历史新高,同比增幅为42.1%。2010年1-3月销售面积增涨收窄为35.8%,接下来,这一涨幅还会继续快速收窄,直至逆转为负增长。显而易见,2009年的天量销售面积并不正常,其中参杂了相当多的投资投机成份,在政策挤压下,预计2010年全国商品房销售面积将比2009年下降20-30%。

 

刊发于中国经济导报 

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