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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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房贷新政“以房定套”狠不起来  

2010-04-23 09:03:08|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷新政“以房定套”狠不起来

        

房贷政策再传变局。日前,银监会某官员接受记者采访时表示:新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。而4月17日出台的“国十条”中规定:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

 

二者相较,当然是前者更加严厉,将首套住房没有使用房贷的家庭,亦纳入调控范畴,无疑扩大了“打击面”。目前尚不知是否包括房改房,历史上大量的公房都是无贷款的被居民购买,如果包括,则将限制众多的改善性购房需求。至于首套是商品住宅的家庭,大多都曾利用过房贷,与上述后者相比,并无多大区别。

 

不过,值得关注的是,这对于以前曾利用贷款购房,但将首套房转售后,再次贷款购房的家庭而言,或许属于利好。近几天,曾有传闻说不管当前是否有房,只要曾贷款买过房,再次贷款购房,皆按“二套房”处置。如果真是这样,按实有房屋数量施政,则将惠及那些卖旧房、买新房的“置换型”改善需求。

 

另外,以家庭为单位确定住房的数量,将远比以个人为单位来得严厉。估计这一点已确定无疑。自4月14开始的新一轮楼市调控,来势汹汹,直接以国务院的名义下发通知,而非2005年以来屡屡使用的国务院办公厅。况且,“国十条”的文件名称就史无前例的严厉:“坚决遏制……房价过快上涨”,而非国八条、国六条、国十五条等文件名称中的 “稳定房价”。

 

房地产业对信贷的高度依赖,决定了房贷政策对楼市的影响力巨大。可是,房贷政策又是最容易“被捣浆糊”的政策,央行与银监会之间、前二者与商业银行之间、各家商业银行之间、商业银行总部与地方分行之间,存在诸多利益分岐与博弈。以往实践证明,房贷政策最终都会严重走形。

 

比如,2005年上半年,在房贷政策紧缩之下,上海多家商业银行曾达成“君子协定”。然而,随着下半年楼市陷入低迷,房贷规模剧降,各家银行为了争夺作为优质资产的个人房贷,纷纷置“君子”和“协定”于不顾,放低房贷准入门槛,大打“擦边球”,联盟很快便分崩离析,沦为业界之笑谈。

 

2007年9月27日,赫赫有名的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(即“二套房贷新政”)出台,其中规定:对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。然而,新政出台后立即在银行界引起混乱,争议和矛盾的焦点是如何界定“第二套住房”,其中以“家庭”还是以“个人”为单位是焦点中的焦点。其后,国有银行如建行以“家庭”为单位,而股份制银行和外资银行如浦发银行则以“个人”为单位。

 

直到2007年12月5日,迫不得已,央行和银监会又出台了一个补丁文件——《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,强硬的规定:以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数,而且只要首套属贷款买房,“第二套”就不能再享受优惠,而且公积金贷款也不再享有“豁免权”。不过文件还是为部分改善需求网开一面:对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。

 

历史真的很有趣。2008年10月,为了刺激楼市,央行放松房贷政策,规定:改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。也就是将上述的“网”又放开了一些。其实结果是,2009年很多投资投机性需求都在此政的“掩护”下(商业银行“睁只眼、闭只眼”),大举进入市场,将楼市闹翻了天,部分城市房价扶摇直上。从而又逼迫中央先是出台“国四条”,继而是“国十一条”,还不够用,只能接着出“国十条”,若还不行那该怎么办?想必还会有“国几条”!

 

关于房贷新政,银监会这位官员透露的信息可能准确,也可能存在偏差,毕竟尚无正式文件出台。按“国十条”要求:住房和城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。眼下各家银行做法不一,紧松有别,虽然在国务院罕见的严厉要求下,商业银行已不可能像2007年月9月之后那样“各行其是”,但只有等细则出来,才有定论。

 

理论上讲,“以房定套”的调控效果更佳,可银行系统只有房贷信息,却无房产登记数据,必须要各地房管局配合,才能真正执行。另外,房管部门并无全国联网的房主信息,所以也只能限定一个城市的二套和多套房贷,若投资者在多个城市都购有住房,政策还是难以精准打击。因此,但愿“国十条”中的另一条要求尽快实现:住房和城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。

 

刊发于东方早报

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