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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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调控楼市,“腰杆”要挺直  

2010-04-26 08:56:01|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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调控楼市,“腰杆”要挺直

 

去年12月以来,房地产调控政策一个接一个的登场,尤其是今年4月中旬之后,政策更是密集出台,把观众们的眼睛都晃花了。要想理清这些“政出多门”、五花八门的措施,还真得花点功夫。

 

从政策制定部门划分,房地产调控可分为三个层面。一是国务院层面,2005年开始的“国八条”、“国六条”、“131号文”、“国四条”、“国十条”等皆如此;二是单个部委层面,比如国土资源部、住建部、央行、银监会、发改委、财政部、国税总局、外管局、国资委等;三是多个委联合发文,比如去年12月五部委的土地出让管理政策等;四是地方政府根据国务院或部委政策而出台的细化措施,比如“沪四条”、“京十一条”等。

 

当前,房地产业依然是国民经济的重要支柱产业,涉及的产业和部门甚众,因此房地产调控在国内单个行业中堪称最复杂,是一个系统工程。所以,2005年以来,频现三部委、五部委、六部委、七部委、八部委、九部委等联合行动,只有各职能部门密切配合,才能真正发挥政策效力。而不同部门,又有不同的利益诉求,想要精诚合作,又谈何容易?

 

在房地产调控的部门权力体系中,无疑国土部门最大,土地是房地产业的第一生产要素,所以去年下半年以来,国土部门频出新政,风头甚健;其次,当属金融部门,资金是房地产业生产和消费的重要要素,所以货币政策、尤其是信贷政策很关键,央行和银监会的地位举足轻重;再次,才是住房和城乡建设部,主要职能是管理房产市场、住房保障、建筑质量等;最后,财税政策也是重要的调控工具,财税部门的作用也不容小觑。其它部门则处于配合地位。

 

有趣的是,前段时间住建部某官员曾表示,住建部在房地产调控中的权力比较小。此话不假。房地产政策包括两条线,一条是短期的调控,主要校正市场的偏热或偏冷形态;另一条是住房产业政策,包括住房保障、住宅产业化现代化等。我们重点关注的是短期调控,当前而言,重点是遏制部分城市房价过快上涨。

 

在此调控链条中,土地政策处于前端,税收政策处于后端(尤其是二手房交易),信贷政策基本上贯穿全程,而房产市场政策大致位于中端。虽然住建部只能在规范房产交易环节发挥作用,但这一位置相当于“腰部”,只能做好此部位工作,挺直腰杆,才能保证整个调控持续发力。

 

4月13日,在国务院常务会议(会上制定的新的调控方针)的前一天,住建部抢先下发了一个文件:《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。并指出:随着房地产市场的持续升温,近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此,《通知》要求各地切实负起责任,加大查处力度,强化房地产市场监管。

总体来说,此通知多数条文属于重申旧政,重点还是督促地方政府严格执行。相对有些新意的内容有以下几点。第一,房地产开发企业严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。此举可防止开发商坐地涨价,但值得思考的是:如果接下来房价下跌,甚至部分城市快速下跌,则开发商开盘时采取降价,算不算违规呢?

 

第二,对已经取得预售许可,故意采取畸高价格销售,人为制造房源紧张的行为,进行严肃查处。这招如此能严格执行,可减少以前有些开发商为了捂盘而故意挂出离奇高价的现象,但本政策存在漏洞——没有规定达到预售标准的楼盘必须领取预售许可证,这样有些开发商只要拖着不领证,则政府很难监管。

 

第三,各地加快完善商品住房预售资金监管制度,明确预售资金要全部纳入监管账户,确保预售资金用于项目工程建设。这一点很重要,国外多是这么做的,可以防止开发商乱花或挪用买房人的预付款。

 

第四,明确商品住房要严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。以前,很多投机者买了期房后,在竣工前就会转手谋利,这是一种比较恶劣炒房行为,禁止改名,就能防止这种行为。

 

刊发于中国房地产报

 

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