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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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动拆迁难题使旧城改造步履维艰  

2010-04-27 09:16:07|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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动拆迁难题使旧城改造步履维艰

 

最近在为几个城市的房管部门做住房发展“十二五规划”,笔者在研究过程中发现了几大矛盾,同时也是困扰地方政府的难题。比如动拆迁难与旧区危房改造之间的矛盾。

 

按国家规划,今年中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。

 

提及棚户型改造,不禁想到近期闹得沸沸扬扬的《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》。公开征求意见难免嘴多声杂,诸多争议点中,将危旧房改造列入公共利益是焦点之一,其实这点也是影响面最广的,把政府、民众、开发商都圈了进去。

 

实际上,这其中隐含许多东西,多数人可能不明就里。目前我国城市动拆迁主要有两种原因,一种是轨道交通等城市公建,另一种是旧城改造。前者纯属公共利益,一般不会引起争议,而后者则比较复杂,以往的经验是:既有政府为民解困之因,也有卖地给开发商之意。也就是说,在市中心或老城区,旧城改造很可能沦为地方政府卖地、房企谋利之非公共利益。

 

因此,《意见稿》中将危旧房改造明确列为公共利益,立即招来非议。危房危及居民生命财产,改造之算得上公共利益,而旧房可就有些暧昧了。一则旧房可以继续使用,没到必拆的境地,二则旧房的标准如何确定,恐怕难矣。这也就为地方政府扩大动拆迁范围留下很大空间,毕竟市中心、老城区的土地更值钱,拆完卖地(以多是没拆就卖,即毛地出让),来钱更快,而且开发商也更视这些地块为香饽饽。

 

假如不把旧房改造纳入公共利益,那么地方政府就将丧失旧区改造的主动权,因为在很多城市,旧房的面积远远大于危房。而按《意见稿》:非因公共利益的需要,拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的,应当符合城乡规划、土地利用总体规划, 建设单位应当与房屋的所有权人按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。

 

也就是说,想要将非公共利益范畴的旧房进行改造,只能是开发建设单位与业主自主谈判了,与政府主导相比,这种拆迁方式的难度太大了,基本不具有可执行性。一个小区,往往涉入几百户甚至几千户居民,而依国人的习性,众人很难有效自发的组织起来跟开发商谈判,只要看看很多小区连业委会都难以成立的现实,就会明白这一点。即便勉强能组织起来,往往也会由于众口难调而无法在拆迁补偿上与开发商达成共识。

 

如果真出现这种情况,则会产生三个不利局面。一是阻碍城市更新,旧城改造无法推进,影响城市功能提升和城市面貌优化。在土地私有的欧美国家,历史上曾因为动拆迁成本过高而导致城市空心化,环境恶化,地价下降,贫民窟扎堆,犯罪率升高,贫富分化加剧。所以近些年来,发达国家不得不回头“补功课”。

 

二是部分想要进行旧改的业主,会被少数不愿旧改的业主绑架,这有点像少数人的“暴政”。如果没有强有力的业委会,小区的众多业主就是一盘散沙,而一旦涉及到动拆迁这种重大事情,往往是几个不愿动迁或漫天要价的“钉子户”,就能阻断整个动拆迁进程。所以《意见稿》中规定:只有90%以上被征收人同意进行危旧房改造的,政府方可作出房屋征收决定;因危旧房改造的需要征收房屋的,补偿方案在报政府批准前,还应当征得三分之二以上被征收人的同意。

三是将对开发商在市区拿地造成不利局面。以往,开发商之所以能在市中心获得优质地块,基本上全拜地方政府大力推行的旧城改造所赐,如果旧城改造不被列入公共利益,则开发商很难再拿到黄金地段的地块了,只能寻求在郊区拿地。另外,如果地方政府也必须以公共利益的名义向农民征地,则开发商在郊区拿地的空间亦会明显缩小。这将造成开发商总体开发规模的持续下降,不再像近十年那样连年攀升。

 

更何况,去年12月国务院出台的“国四条”,以及其后住房和城乡建设部等五个部门出台的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》中都提出:从2009年开始,力争利用5年左右时间基本完成集中成片棚户区改造,有条件的地区争取用3年时间基本完成。为此还提出了多渠道筹措资金,加大政策支持,落实土地供应和妥善安置补偿等4个方面的政策和措施。这等于说是未来五年内全国会掀起一股旧城改造潮。

 

城市棚户区改造,就属于旧城改造的范畴,但何谓棚户?它与危旧房之间的概念有何区别?全国并无统一标准,棚户和危房的相似点更多些。但在各地具体执行中,标准可松可紧。如果《国有土地上房屋征收与补偿条例》制订中不考虑这一因素,则不仅地方政府无法在五年内完成城市棚户区改造,更会在具体操作中造成纠纷不断,届时将变成无法可依的糟糕局面。

 

加大棚户区改造力,对国家而言属于一箭双雕之策。一是可以改善民生,提高中低收入群体的居住水平;二是可以拉动经济增长,发展中高档商品住宅不利于抑制高房价,那么通过棚户区改造增加投资,与加强住房保障异曲同工。鉴于此,笔者认为旧房和旧城改造在《国有土地上房屋征收与补偿条例》终稿中,极有可能还会被列为公共利益。

 

 

 

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