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杨红旭

上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员

 
 
 

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上上海易居房地产研究院副院长,中央电台财经评论员,“白银十年”首倡者,房地产短周期理论创立者,南方都市报评选的2012年度房价预测准确率最高的专家,畅销书《楼市探秘:赢在长趋势,赚在短周期》的作者。主要研究领域:政策、市场、行业、企业。 本人邮箱:ysunvvoods@163.com

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政府必须为老百姓提供三类住房   

2010-04-30 09:20:24|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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政府必须为老百姓提供三类住房 

 

自从2004年房地产宏观调控以来,住房市场和住房保障成为政策重点关注的领域。为此,2006年国家曾要求各地编制2006-2010年住房建设规划;2008年底又要求各地编制2009-2011年廉租住房保障规划;2010年1月“国十一条”要求各城市人民政府编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。

 

当前,各地正在忙于编制房地产业发展“十二五”规划,都把住房发展作为规划重点,部分城市还将住房发展“十二五”规划列为地方国民经济和社会发展“十二五”规划中的重点专项规划。然而,“十二五”期间,既是我国住房保障大力度推进的时期,又是住房体系和制度进行重大调整的时期,在编制住房发展规划的过程中,必然面临许多矛盾、困惑和难点。近期,笔者为上海市、武汉市、上海金山区、上海卢湾区、上海普陀区、上海嘉定区等多个城市、城区的房地产管理部门,进行了房地产业发展十二五规划和住房发展十二五规划的课题研究。在此仅分析一点吧.

 

如何处理住房保障和住房市场的关系

 

1998年,我国住房体制改革的主要目的是停止福利化分房,推进住宅商品化、市场化、产业化。然而过犹不及,在片面追求市场化过程中,住房保障问题被地方政府所忽视。从2005年开始,中央越来越重视住房保障问题;2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台;2008年住房和城乡建设部提出“9000亿安居工程投资计划”;2009年12月“国四条”再次提高住房保障指标:力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题;2010年1月又要求各地重点落实五类住房产品的规划编制工作。至此,我国住房保障体系进一步健全。

 

对于地方政府而言,近两年住房保障的压力剧增,如何协调保障性住房和市场化住房之间的关系与矛盾,是编制住房发展“十二五”规划时必须面对的难题。从地方利益分析,加强住房保障建设,意味着既会减少土地出让金收入和房地产税收,又要增加资金投入,还会对商品住宅市场造成错综复杂的影响。2010年3月国土资源部出台的“19条”中规定:保障性住房、棚户区改造、自住性中小户型商品房用地供应比例,不得少于70%。2006年出台的“70/90”政策由于实行“一刀切”而受到部分地方政府的抵制,如今重新强调,地方政府又该如何应对?

 

近几年房地产宏观调控效果不佳,尤其是稳定房价的诸多措施不力,其中许多深层次的原因都与目前我国住宅体系的复杂性、混合性相关,如果不把保障性住房与商品化市市场分开,有些问题很难解决。发达国家经验表明,在住房短缺阶段,政府对市场干预较多,普遍比较重视住房保障体系建设,尤其是上世纪六十年代之前;而进入七十年代之后,随着告别住宅短缺时代,绝大多数国家更倾向于发挥市场机制,减少住房福利预算支出。我国目前处于加强住房保障的阶段,但这并不意味要放弃市场机制,实际上当前国家依然把住房发展的市场化方向作为重要原则。

 

因此,建议按照住宅的建设、供应、消费、管理等环节,把住宅市场划分为两个系统:保障型住宅系统和市场型住宅系统,并明确这两个系统各自运行的体制、机制。保障型住宅系统由政府主导,服务特定群体,实行价格管制,其中廉租住房和经济适用住房政府要做主导者,棚户区和旧城改造也要划分清楚,部分符合标准的拆迁户应纳入经济适用住房和廉租住房体系。市场型住宅系统由市场机制主导,政府不再干预价格。

 

按此住房发展模式,则政府的主要精力应放在加强住房保障制度建设,以及逐步解决住房“夹心层”的问题。建议如下。

(一)重点发展廉租住房

目前我国廉租住房的占比非常低,大部分城市享受廉租住房政策的家庭尚不足1%,即使到2012年完成相关规划,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,享受廉租住房的低收入住房困难家庭数也只有全国城镇家庭数的7.8%左右。要进一步完善廉租住房的运作模式,进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度,并以此为重点加快城市住房保障体系建设,完善相关的土地、财税和信贷支持政策。大力发展廉租住房,能够真正让住房保障落到实处,同时又不会干扰纯粹市场化的商品住宅市场,可有效避免经济适用住房实际操作中的种种弊端。

(二)弱化发展经济适用住房

经济适用住房自诞生之日至今,就一直争议不断。总体而言,没有大问题,却有小隐患。考察国外住房保障体系,主要包括廉租住房、经济适用住房、各种租金和购房补贴。各国经济情况不同,住房保障的水平相差甚大。北欧、新加坡的水平最高,其它发达国家居次,发展中国家一般水平较低。就发达国家经验来看,首先要把发展重点放在廉租住房上,其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有产权房(经济适用住房)。

我国香港地区的经验,对内地、尤其是大城市的住房保障颇有借鉴价值。1978年起的实行“居者有其屋”计划,居屋(经济适用住房)制度开始推行。2002年香港政府认为私人住宅应由私人开发商以市场为主导建设,于是宣布停建居屋。香港政府相信私人楼宇建屋量应由市场决定,而稳定物业价格的最有效方法,是维持自由稳定的市场运作环境和尽量减少政府干预。香港经验给我们的启示是:在我国经济发展水平较低的条件下,且从社会公平的角度考虑,目前住房保障的重点只有一个——加强廉租住房建设;其次才是建设适量的经济适用住房。而近几年我国经济适用住房的建设量远超廉租住房,这是值得反思和深入研究的。

(三)完善住房租赁体系,建立公共租赁住房制度

在我国的住房体系中,租赁是块“短板”,1998年房改后,只重视居民购房,而忽视了租房问题。不仅廉租住房滞后,住房租赁市场也一直没有加以规范,市场自我运行,体系相当不完善,存在租客利益无法得到较好保障的现象,由此导致部分年轻人、中低收入群体被迫超前购房,从而成为社会问题。住房租赁体系可细分为廉租住房、公共租赁住房、市场租赁住房三种类型。通过大力发展廉租住房,最终会达到一个相对动态稳定的状态,那就是能够保障占城镇总人口5%-10%左右的居住困难群体。但是,还有20%左右的低收入和中低收入群体买不起房,这就是我们常说的“夹心层”,政府应该通过公共租赁住房解决其居住问题,但其租金补贴标准要比廉租住房低。另外,对于住房困难的外来务工人员和新就业人群,也就通过公共租赁住房政策进行适度保障。

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